“新都会、新形态、新办公”主题沙龙

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黄伟：女士们，先生们，大家下午好，非常感谢大家来参加我们新都会，新形态，新办公主题沙龙活动，我是第一财经的主持人黄伟，非常的高兴可以来主持这个沙龙活动，今天在座的各位都是梅陇镇新都会的业主和准客户，共同给大家展现这个主题，所谓的新都会，新形态，新办公的主题沙龙。我首先介绍一下今天来到我们现场的嘉宾，第一位是来自第一太平戴维斯的董事陈飞寺先生，第二位是上海方方房产工作室的胡宗亘先生，第三位是搜房网副总裁代建功先生，我想搜房网关心房地产的朋友们一定上过，下面是新民晚报事业部副总经理王雷先生，接下来是绿地集团房地产事业二部营销总监叶挺先生，紧接着是我们梅陇镇新都会的业主代表，陈清女士。今天您的任务很重要代表众多的业主的意见来参加主题沙龙，您的任务也是相当的艰巨。

今天我们讨论的话题是上海写字楼的新走势以及我们所在的梅陇镇新都会创造办公新形态，现在沙龙的活动我们稍微的往后挪一下，大家看到今天现场有一个长桌，因为接下来我们有一个签约的仪式，签约人是第一太平戴维斯物业有限公司董事陈飞寺先生和来自绿地集团营销总监叶叶挺先生。今天我们绿地集团委托第一太平戴维斯物业有限公司代理租赁服务，希望今后的日子里我们的第一太平戴维斯可以更好为广大的业主服务。接下来我们回到我们主题沙龙部分。

其实我们大家都知道，进入06年，上海的整个写字楼市场行情呈现一个相对比较持续和活跃的行情，租金和售价双双上升，同时甲级办公楼租赁格局出现分化的走势，工业、制造业等第二产业办公用房纷纷离开市中心商圈，外迁到近郊工业园区，第三产业中的金融业、餐饮业、服务业等，则纷纷将总部或者行政办公部门设在中央商务区，写字楼的退二进三现象凸显。陈董，第一太平戴维斯作为著名的房地产研究和服务机构，您对今年写字楼市场的趋势和退二进三如何理解？

主题沙龙现场

陈飞寺：大家好，非常高兴参加今天的沙龙，海写字楼租金的增长每年都是20%到30%的幅度在增长。在我的印象中，在去年整个一年，上海甲级写字楼租金的增长维持在20%左右，当然统计口径不一样，有1低的有8%，有高的25%，但是20%左右是勿庸置疑的，在今年的前7个月，市场的增长还是超过我们的预期，整体的增长超过了9%，我们预期在全年会有15%到18%的增长幅度，因为今年的下半年，新增供应量也不是没有。大家比较关心的是今后两到三年，甚至五年租金增长的幅度，在未来的三到五个月，租金还会有增长，08年在浦东会有一点压力，会有环球金融中心，有新鸿基的项目，当然他是分期推向市场，但是我们也可以看到，浦西的市场是完全不同的，几乎没有什么供应量，除了明年会有明年的几个项目以外，剩下大的体量就是在09年出现，应该说，在今后的三年到四年，应该说浦西的供应量还是很少的，也就是说我们对浦西的写字楼的租金是相当乐观的，但是在浦东我们在08年以后我们是持谨慎乐观的态度，这是我们对市场的一个研判。

黄伟：同时也是你给大家的定心丸。

陈飞寺：浦东的放量在2008年到2010年，过了2010年，还是会上涨，我想大型的开发商和基金公司，包括一些原油的土地供应商，他们都在做这样的一个策略调整，我想从长期来看，我长期不是说10年，而是说5年的概率，我们觉得按照5年的概率来看，这个租赁市场还是比较的普通的，即使以浦东来看也是比较的乐观的。这是我们对市场的研判。

黄伟：对退二进三你如何看，他会对房地产产生什么样的格局变化。

陈飞寺：关于退二进三这个问题其实不是一个新的问题了，我们在前年就发现有一些大型的制造业行业，因为上海和香港的产业格局是完全不同的，因为上海有45%的公司是工业性企业，他们是在甲级写字楼的主力租户，但是上海写字楼的租金从00年的时候开始反弹，平均的租金从0.25，0.30一直到最近是1.05，跨国公司的租约都是按照三年五年来看的，我们确实发现有一些公司确实有这样的趋势，他会逐渐的郊区化，也就是我们说的退二，在工业园区建立一些厂房。据我们的一个数据，IBM现在在瑞安广场，2年以后，他的中国总部会搬到张江，杜邦，英特尔等等都是这样的，以前我们对这样的搬迁会有疑问，是不是这样的大的体量出来，会对租金有所影响，但是从两年实际的数据来看，其实并没有发生回调，我们也发现到有很多的第三产业，像金融业，像章专业类型的公司，比如说律师行，会计师事务所，广告公司，他们这样的公司扩展速度是远远超出我们的预期的，尤其是银行，律师行，他们从我们现在手上所接触了一些大量的项目，比如说美国友邦保险，他每年拓展1万平方米。

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