地产大鳄“忽悠大全”我们买了“拐”还说谢谢？　

"部分原因是上市房企在粉刷太平。"香港凯基证券分析师直言，由于房地产行业的特殊性，上市房企在确定销售收入的会计处理上有不少腾挪空间。通常在会计账面上，以住宅项目竣工交楼作为收入确定的时点，因此"只要上市公司愿意，完全可以将去年的销售下移到今年的账目上"。同样，光大证券分析师赵强对于保利地产公布的数据一点都不意外，由于2007年已售项目结算的滞后性，他早在2月已断定保利2008年的业绩仍将保持翻倍的高增速。

但在一家国内上市房企的内部定价会上，记者却听到了完全不同的声音。"今年二季度华南、华东的销售价格可根据市场情况，自行上浮5%~10%。"会后这位上市房企的销售负责人表示，他们已从前两个月的促销中探明了各城市消费者的心理底线。齐鲁证券涂力磊同样认为，各种迹象显示，住房消费的购买倾向和购买力依旧高得惊人。

王石的直觉

"王石不是理论很系统的人，但他的直觉非常好。"冯仑这样评价万科的"教练"，同样经历过的事情，放在他的价值观下会得出不一样的判断。

齐鲁证券涂力磊表示，万科在上海的元宵节特卖中，仅仅5%的降幅，就将前期剩下的尾盘一次性处理掉70%。同样，万科在广州的促销，曾一度使排队购房情况再现羊城。他认为："个人住房的刚性需求，在降价中明显地爆发了。而这种爆发将对房价的下滑起到适时的支撑作用。"

"我们对今年的发展很乐观。"上述上市房企的销售负责人表示，"管理层的监控口子有所松动，金地获批发行债券，浙江的滨江地产又允许上市IPO。"另外，在去年政府如此强大的宏调下，经过稍微降价处理，市场依旧表现出旺盛的购买力。他认为这都是市场转暖的信号。

这一波开发商的自发降价调节始自万科。在王石的"拐点论"出台前后，万科在广州以及上海的项目先后降价折让。这直接带起了万科的销售，尽管1月销量同比仅上涨10%，但2月开始已经大幅飙升到50%。

从公开数据看，万科这次的折价非常实在，今年一二月的销售均价分别为8043元/平方米、8010元/平方米，与2007年销售均价8532元/平方米相比，下降约6%。与2007年最高的月销售均价相比，下降了约23%。

王石率先降价后，各大发展商不怎么认同，但又不得不跟从。今年1月保利地产公布的数据显示，销售面积同比减少14.12%，销售金额却同比增长41.92%。在接受媒体采访时，保利一直强调不会降价销售。但保利地产的态度到了2月却有了180度的转弯。保利地产当月实现销售面积16.6万平方米，销售认购金额7.1亿元。和1月相比，销售面积增长114.19%，销售认购金额环比下降17.73%。

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