1999年：房改第一年 在心跳中成长

1999年楼市关键词：房改第一年  竞争 末班车

1999年，是房地产市场的最具转变性的一年，是房改政策实施后的第一年，也是最令发展商心动的一年。因为今年的房地产市场是从集团消费彻底转向个人消费的一个转折点，而在这一转变中，发展商真正体会到了市场到底是怎么一回事。

太多利好：让发展商的心快活地跳着

自1994年国家进行宏观调控以后，发展商的心跳一直都十分缓慢。因为市场没有什么可让人激动的，集团消费仍在，只要房子建的位置好，不愁卖不出去。然而自1998年国家宣布进行房屋体制改革，取消福利性实物分房的措施出台后，市场着实乱了一通，火了一通，用当时的话就是要“赶末班车”。然而“末班车”过后，市场又险些成为一潭死水。

刚进入1999年，中国人民银行开始了第七次降息，降息后贷款利率比1996年（1－3 年期）减少了一半以上。随后又降低了住房贷款利率。接着，以北京为例，建行北京分行在展会期间将原来首付款的比例由原来的30％降到20％，北京地区的政策性贷款额度更是将标准放宽，首付款的比例降到了10％，而且可以轻松贷到25年期，单笔贷款最高额度上限也由原30万元上浮到39万元。

以北京这个“机关城市”为例，由于过去集团购房，将北京的房价炒上了天。房价位居全国首位，而且越高越好卖。取消福利分房后，高房价让许多准购房者望而生畏。然而，贷款买房给房价打了至少七折，将购房的“门槛”降了一大截，使更多的人可以买房，从而加速了发展商的资金周转，降低了开发风险；银行的7次降息，不仅调动了人们的购买积极性，同时也对房价的降低起了积极作用。

今年新推出的楼盘大都是1996年以后报批立项的，而我国第一次开始大规模降息也就是从这时开始的，这对于主要靠银行贷款进行开发建设的发展商们来说，终于减轻了成本包袱，可以轻装上阵，降低价格来吸引买房人了。也就是从第七次降息开始，利好消息不断从政府方面传出。在全国，房改政策陆续出台，住房补贴制度开始建立；允许已购公房和经济适用房上市的消息从南向北传来。最后，就连房改最难的北京，政策也已出台了。已购公房占有整个房屋市场的23，如果能够将这批房子上市出售，对于那些希望改善居住条件的人来说，卖了旧房再买新房成为可能。发展商听了这个消息更是喜上眉梢。

竞争：使发展商紧张得心跳

现在的北京简直就是一个大工地，无论走到哪都可以看见施工的围挡、塔吊以及外装半遮半掩的高楼。市场上卖老楼盘忙，推新楼盘更忙，有人计算过，北京今年前三个季度平均 3．3天就开盘一个新项目。并且价位一个比一个低，智能化的房屋一个比一个“聪明”，怎能不使发展商心烦意乱呢？去年，北京的“太月园”以北三环路附近优越地理位置，均价低于市价近2000元平方米的售价在京城地产界引起了不小的轰动，销售十分火爆；今年年初，北京劲松地区的“二华”———位于东三环边上的华腾园、华辉苑两个项目，以4000元平方米左右的价格开盘，再次引发了地产市场的价格战。在亚运村地区，“绿色家园”以4500 元平方米的起价将“万科星园”的开盘起售价从6900元平方米拉回到5200元平方米。

除了价格，现在的项目互相比试的还有硬件设施及服务。现在的地产市场是买方市场，购房者买不买你的房子，不仅是由项目所在地理位置决定的（更何况现在是同一地区有多个项目可供选择），而是取决于你的项目是否有足够的吸引力。鉴于这一点，发展商在项目的硬件设施上不遗余力，在对客户的照顾上无微不至，什么互联网、电子控制设备等已不再话下，与前两年相互攀比电梯谁家的好要现代得多；项目的户型和小区环境的设计将“以人为本”发挥到了前所未有的地步，就连厨房里要装几个插座发展商想得都比客户周到；在服务上，万科最先建立了客户俱乐部后，“华远”也对购买“华远”旗下住房项目的客户推出了加入客户俱乐部可以差价换房的服务措施；“朝阳园”将入住客户的孩子全部送入位于亚运村的“小牛津双语幼儿园”等等，充分发挥了发展商的主观能动性。

经济适用房：发展商心生不平

“我还没问完，她怎么就走了？”一位购房人呆呆的望着售楼小姐的背影。别的售楼处都是卖房的害怕得罪买房的，而这里———天通苑，却不是。原因是，买房的人实在太多，售楼小姐实在是太忙。今年北京人听说得最多的莫过于“天通苑”、“回龙观”这两个名字，也是让发展商十分眼热的两个名字。在北京政府拨地建设的21个经济适用房项目中，这两个项目卖得最火，“天通苑”是目前北京第一个可入住的经济适用房项目。

经济适用房是政府大力推广的、具有福利性的微利房，从理论上讲，与商品房没有什么冲突。但由于国家为促进商品房的销售，对于经济适用房的居住标准和购买者没有什么限制（其主力户型与商品房基本相同，约在140平方米左右），使经济适用房项目以享受国家福利的低价位与商品房在地产市场上进行大比拼，其结果可想而知。凭借地理位置和价格的优势，现在天通苑一期发售已完毕，二期的购房号据说已排到800号左右。每天看房、买房、交款的人将售楼处挤得满满的。这让商品房的发展商觉得不公平，认为把经济适用房的福利乱用了。他们认为，能买得起经济适用房中大户型的人（即100平方米以上）绝对买得起商品房。让这部分人享受了免土地出让金及税收，是一种浪费。

商品房的买卖是一种“劫富济贫”交易，因为这部分人买的商品房越多、买的面积越大，要交得钱就越多，要交土地出让金，要交好多税，这样政府财政收入也就越多，政府再拿这些收入去进行旧城改造，去为低收入家庭提供生活保障用房，这是地产市场的良性循环。如果将经济适用房做大，并对购买人的经济实力没有限制的话，那就是“劫贫济富”，与经济适用房的初衷相违背。经济适用房中大户型好卖本身就说明了问题，并且把许多商品房的买家吸引过去了，大有消灭商品房之势。

 重庆楼市1999年关键词：

南方花园

直辖之初，重庆南方集团历时8年开发了重庆第一个总规模超过100万平方米的住宅小区——南方花园，把一片农田变成了城市，为数万人提供了安居乐业的幸福家园，并为城市的繁荣作出了巨大贡献。“在南方花园之前，重庆市商品房均以单体楼形态出现，而南方花园的出现，带给了重庆一个新的概念‘小区’。”同时，多业态高尚住宅汇景台开始着手倡导国际化生活，赋予了豪宅新定义。

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