楼市将成下一个“股市”？ 理性回归才是众望所归

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连玉明：2025年，5.4亿人购房

作为北京国际城市发展研究院院长和著名教授，连玉明更愿意通过城市化进程的角度，来分析中国楼市的未来走向。在他看来，目前中国城市化已经进入了加速期。“2006年年底，中国的城市化率达到了44%。按照现在十三亿人口计算，这44%就意味着目前我们有非农人口5.7亿，如果按照城市化平均年增长率1%来计算，到2020年我国城市化率将达到60%左右，也就意味着中国将有3亿农民要变成城市人口。”

连玉明认为，流动人口也是城市集聚的主流。“按照目前的局势，到2025年大概有十亿中国人居住在城市，流动人口将超过2.4亿人，而这部分人口主要集中在大中城市，租房和就业成为他们生活要求，那么流动人口必将成为推动城市化进程的主要驱动力。”“2.4亿人的住房需求再加上3亿的非农人口的住房需求，这就是未来中国房地产的新增消费需求。”连玉明据此预测，这种消费需求，必将拉动房地产成为未来中国经济持续增长的重要途径。

在剖析完城市化进程对楼市的影响后，连玉明又适时地提出了“回归房地产价值必须尊重城市发展规律”的重要思路。“在这个大框架下要处理好三个关系”，连玉明这样解释道，即“宏观调控和市场调节的关系，房价和市场的关系，经济增长和改善民生关系。”

在宏观调控和市场调节的关系中，连玉明提出“政府土地出让金有多少来盖廉租房？开发商利润空间是不是符合国家规定？”这些都需要宏观调控。更重要宏观调控是地方政府的财政政策，政府的公共财政有多少资金、多少土地来盖廉租房，政策房能否给老百姓提供更大期限的贷款。对于房价和市场的关系，连玉明从需求和消费的角度予以了说明：“高收入、中等收入和低收入（者）对房价有不同影响。高收入（者）无论房价多高，他们都买得起；低收入（者），无论房价多低他们都买不起，所以低收入者必须政府调控；中等收入（者）需要政府宏观调控的措施解决。”而对于经济增长和改善民生关系，连玉明言简意赅的总结为：“公共财政投入的多少，是衡量一个地区和政府改善民生的重要标志。”

张民耕：住宅市场将向二、三级城市倾斜

“中国城市化发展主要趋势向二三级城市发展，二三级城市的住房需求，是实实在在存在的刚性需求，因此住宅市场将向二三级城市倾斜。”北京银信投资有限公司董事长张民耕认为。

他表示，一线城市的发展遭遇了两大瓶颈。一是土地，二是房价。相对而言，二三线城市的地价和房价更有优势。比如，无锡人的幸福指数就非常高。因为，无锡平均房价今年刚突破六千，但是无锡去年年底和今年年初的人均可支配收入达两万元。一套一百平方米的房子总价六十万，相当于年收入的十倍，十倍之内的幸福指数就是很高了。在北京，双方收入达二十万，乘以十倍也只能买到五环内外位置的房子，所以北京、上海等各大城市今后的城市化是朝精致化方向发展。

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