[摘要] 由于本次加息目的不明，因此在“抑制通胀”之外，也有一种声音认为，此次加息也是为了“打压房价”。这个目的能达到吗？根据历史统计，在上一轮加息周期，第一次及第二次加息后的一个月，地产股都跑赢了大盘。
由于本次加息目的不明，因此在“抑制通胀”之外，也有一种声音认为，此次加息也是为了“打压房价”。这个目的能达到吗？根据历史统计，在上一轮加息周期，次及第二次加息后的一个月，地产股都跑赢了大盘。
最令监管部门揪心的，无异于在“4·17”调控之后，随着各种政策的打压，和地方房地产调控细则出台，刚开始看到开发商的资金链吃紧，就迎来了“金九月”，成交量和价格的“双升”让房企们赚了个盆满钵满。
于是10月19日人民银行“意外”加息，虽然市场和专家认为此次加息最直接针对的是“抬头”的通胀，但对于资产负债率通常高达60%~70%的中国房企，无疑会直接打压开发商的资金链。那么，对于今年4月在史上最严厉的房地产调控中都没有低头的开发商，加息就能让一直绷着不降价的他们服软吗？
耐力持久的开发商们
在“4·17”调控之后，随着各种政策的打压，开发商的资金链普遍吃紧，不少房企甚至面临倒闭的风险，政策效果初步显现。此前公布的房企半年报显示，开发商受困于高负债的问题。今年上半年86家上市公司的资产负债率中位数为65.1%，较一季度上升了1个百分点。中国内地房地产“四巨头”——招商地产、保利地产、万科A、金地集团上半年经营性活动现金净流量均为负值，其中保利地产上半年经营性现金流净流量达到-233亿元，万科则为-95亿元。
但这次被誉为“史上最严厉的房产调控”之所以未能让房价有明显下降，一个很重要的原因就是从2009年至今年4月，开发商在热销中积累了足够多的资金，足以在一段时间内抗衡政策的风险。这与2008年开放商窘迫的状态完全不同，所以房价也未出现2008年奥运后那样的明显下跌。
另一方面，土地市场的数据也揭示出房企们的不慌不忙。在9月份，房地产市场如南京、上海等地地王频出。其中，金地与股权基金合作，联手拿下了上海航头一大幅居住用地，溢价率高达328%，创下了今年上海土地成交溢价率第二高。此次土地成交为上海调控细则出台后首批经营性用地出让。最终成交的高溢价率，显示了热点地块的土地成交热度不减，也显示了大型开发商在资金运作及项目开发能力方面的优势和信心。
而之后到来的“金九月”，无疑给开发商们打了一针兴奋剂，成交量的上升又让开发商整体赚得盆满钵满，而房价更是出现4月调控以来的首次上涨。国家统计局数据显示，9月70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%，为今年5月以来首次上涨，销售则继续回暖。9月商品房销售面积达10,446万平方米，销售额达5498亿元，分别环比上升52%和56%，显示中国楼市出现量价齐升局面。
其中，金地集团在9月份签约金额达到59.08亿元，同比增长231.5%，1~9月份实现签约金额153.69亿元，完成全年销售任务的73%；万科在9月份销售金额冲破百亿之后，9月再创历史新高，实现销售金额142.1亿元，较去年同期上升160.1%。万科1~9月份累计销售金额714.2亿元，同比增长54.7%；保利1~9月份累计签约金额为413.96亿元，同比增长28.02%。销售回款的增加令开发商在资金运作上更加游刃有余，资金上的充裕，给了市场稳定的价格支撑力量，即便交易上出现了短暂的低落。
本轮调控可能遭遇阻力
之前的调控已经从多个层面对开发企业的资金链条进行了较大压制。贷款利率的提升，对于部分高负债运营的地产商无疑带来更大的资金流转考验，调整营销策略甚至降价的可能性在增大。从中原统计数据来看，10月份周，五大城市新增客源量的下降幅度在20%左右，已经显示出成交量将会下降的趋势。短期来看，市场回暖的势头将会被政策所压制，成交量将有所下挫，价格上涨的趋势亦会止步。中原地产预计，10月份，五大城市二手住宅成交量将比9月出现2~3成的下降，而第四季度房价再度下跌的可能性较大。
中原地产认为，对房地产业而言，如果持续加息通道打开，对于盲目流入楼市的“过热资金“会起到相当明显的抑制作用。配合加息等收紧举措，调控成果的持续巩固力度会得以加强。在此影响下，第四季度楼市交易热情衰退会略微加快，房价下调的空间也会对应增大。
但目前国内的多数品牌开发企业资本负债水平保持良好。10月中下旬又是传统的成交旺季，本轮调控将可能遭遇到阻力。
同时，开发贷款的风险却一直高悬，如果调控政策不断加码，也可能会造成大面积的风险，这也是管理部门的一个顾虑。毕竟美国次贷危机就始于房价大跌。中国银监会2009年年报也认为，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。而事实上，这个链条不仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款/下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦某个链条断掉，就是一个大面积的风险，对整个银行业破坏较大。
另外，虽然监管部门对房地产企业贷款和囤地方面的调控更加严格，但未见到明显的效果。
目前已有的调控明确提出“对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”。
但房地产企业一向以“上有政策下有对策”而闻名，他们通常都能非常“聪明地”变相绕开央行、银监会颁布的相关规定。比如通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定；通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定。有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”，有的给实际销售时随意调整价格留下空间；通过分期或推迟领取预售证，规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定；通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开工后，采用分期开发方式，一再延迟后续开发时间。
瑞银中国股票策略师唐志刚认为，目前影响内地房地产股的因素已大部分反应了，即使被视为是“最后一着”的房产税，真正出台时威力也未必那么大，因为已经在大家的预期之中。若政策出来比想象中轻的话，房地产股可能不跌反涨。
在上一轮加息周期，次及第二次加息后的一个月，地产股都跑赢了大盘。
对购房者实际影响不明显
根据央行规定，一年期存款基准利率由现行的2.25%上调至2.50%；一年期贷款基准利率由现行的5.31%提高到5.56%。20年100万元房贷每月增加利息成本约130元，对于购房者来说，实际影响并不是特别明显，但仍会加重购买意向客户的观望程度。
另外由于此次加息除一年期存贷款基准利率同步上调25个基点外，二年期存款利率上调高达46个点，三年期存款利率上调52个点，五年期存款利率上调60个点，而一至五年及以上期限贷款利率仅均上调20个点。那么房贷利率若能打七折，房屋贷款利率和存款利率几乎持平，对购房者的实际影响有限。
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