[摘要] 中央经济工作会议即将召开，适度宽松的货币政策，极有可能转为稳健的货币政策。房地产市场不仅受楼市调控政策影响，而且还受货币政策左右。所以，研判房价会否下跌，何时下跌，还须密切关注货币政策调整的节奏。
中央经济工作会议即将召开，适度宽松的货币政策，极有可能转为稳健的货币政策。房地产市场不仅受楼市调控政策影响，而且还受货币政策左右。所以，研判房价会否下跌，何时下跌，还须密切关注货币政策调整的节奏。
实际上，进入今年第四季度以来，中央政府在货币政策方面频频出招。尤其存款准备金率，年内已提高了五次，创造了18%的历史新高。值得关注的是，10月20日央行出人意料地上调存贷款基准利率，引发社会强烈关注。一般来说，加息和降息的周期性特征鲜明，随着次加息的启动，事实上我国已进入新一轮加息周期。
由于房地产业对开发贷款和按揭房贷的依赖度很高，加息周期必然对楼市产生影响。美国、我国内地和香港的历史经验表明，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应非常明显，需要累计多次加息后，通常在周期过半后才会初步显现效果，最后一次加息完成前后，对房价的影响才会由量变到质变。
不妨简要回顾一下上一轮加息周期的情况。2004年10月步入加息周期，其特点是“前慢后快”。至2006年仅加息三次。当时经济偏热，而CPI只有2%左右，期间对楼市没有产生明显影响。2007年CPI持续高涨（曾超过8%），加息频率突增，一年加息六次，。2007年10月房价环比上涨幅度开始快速收窄，房价快速上涨的势头受到明显遏制，不过直到2008年下半年房价才下跌。由此可见，加息对于房价有一定的抑制效果，特别是在加息幅度较大、加息频率较高的时候。
本轮加息的重要目的是抑制通胀。自第三季度以来，CPI数值持续快速攀升，10月份CPI同比上涨4.4%，环比上升1.7%，创近两年来的新高。近期，物价尤其是食品价格不断上涨，通胀预期持续增强，通胀压力逐渐加大，而美联储前段时间开始实施第二轮量化宽松的货币政策，这对于中国无疑是雪上加霜，进一步加剧了中国的通胀压力，防通胀已成为当前央行的首要任务。
本轮加息周期，面对的是经济增长适中、通胀快增的形势，所以加息的节奏可能是“前紧后松”，这与2004年至2008年那轮加息周期的节奏相反。当前CPI涨势与2007年二季度相似，所以加息节奏可能会稍快些。然而，值得关注的是，由于受国外美日宽松货币政策和国内经济并未过热的双重影响，本轮加息周期的时长和幅度存在很大不确定性。加息幅度过大，会吸引以套息为目的的外资涌入（当前套汇游资已让监管层担忧），所以预期本轮加息周期总体上将比上轮加息周期温和一些。
大家更为关心的是，本轮加息周期对楼市的影响情况。短期来看，加息周期将和楼市调控政策产生叠加效应，楼市将加速降温。当前正值楼市调控时期，限购、限贷、限外资购房、限价等多种强势手段迫使楼市全面降温。10月份新建商品房成交量较9月下跌11%，70个大中城市房屋销售价格环比涨幅由9月份的0.5%回落到0.2%，预计11月份成交量还将继续下滑，价格也有可能出现环比负增长。
此时进入加息周期，尽管一次小幅加息对楼市影响不大，但加息向市场传递了货币政策全面紧缩的信号，影响了购房者对楼市的预期。尤其值得关注的是，这是在“9·29新政”的基础上再施加的货币紧缩政策，对于楼市无疑是“雪上加霜”。两者产生的政策叠加效应，明显大于2004年次加息时的情况，也大于2007年上半年开始密集加息时的情况。
长期来看，本轮加息周期也会像以往历次加息周期一样，多次加息过程中对于房地产市场的作用会逐渐显现，当加息次数过半，尤其是最后一次加息完成后，对于房地产市场的影响将由量变转为质变。也可以这么说，当前楼市降温主要源于严厉的房地产调控政策，而当最后一次加息完成后，紧缩的货币政策将成为抑制楼市的比较重要的因素。
由于本轮加息周期“前紧后松”，我们预期最后一次加息有可能出现在明年或后年。这就意味着，房地产市场受本轮加息周期的累加影响效果，可能会在明后年体现出来。这将成为抑制中期房地产市场过热，以及稳定房价的重要政策因素。在此形势下，即便明年部分地方政府为了地方利益而或明或暗地放松落实“9·29新政”，亦不至于造成楼市的报复性反弹。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
