[摘要] 种种迹象显示，史上最严厉的调控政策可能再次沦为空调，这是通胀预期与现金泛滥的结果。房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29号推出的史上最严厉调控政策，没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的四个月下降到9月新政的一个月。
种种迹象显示，史上最严厉的调控政策可能再次沦为空调，这是通胀预期与现金泛滥的结果。房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29号推出的史上最严厉调控政策，没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的四个月下降到9月新政的一个月。
先看房价，房价坚挺显示了市场各方对未来市场的预期。据国家统计局的数据，10月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。据中指研究院的数据，11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
成交量显示市场的活跃度。中国的两个城市成交量非常活跃。
来自某权威房产信息网的数据显示，11月上海新房供应量达到9698万平方米，环比回升30%，受到10月低供应的影响，成交量从10月的13191万平方米下滑到了9486万平方米，环比下滑28%。但11月的成交显示了先抑后扬的走势，显示市场信心显著恢复。
北京比上海更活跃。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。
虽然房价由政府控制，虽然高低档住宅开盘先后有严格限制，但调控得了一时，最终还是会现出原形。
我们低估了现金的力量。房地产调控至今，我们必须承认，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力，我国的现金渗透率过低，而现金支付比率过高，有关方面虽然可以监控资金的走向却无法监控资金的投向，灰色收入与大量新富阶层的购买力足以支撑起中国的房地产市场。
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北京就是典型的例子。根据人行的数据，今年10月，北京个人房贷大幅下挫，当月金融机构个人住房本外币贷款增加11.1亿元，同比少增近25亿元，少增幅度达69.1%，环比骤降43.8亿元，降幅达79.8%。其中新建住房贷款减少0.8亿元，同比少增12.2亿元；二手住房贷款增加11.9亿元，同比少增12.6亿元。
与此相应，商品房成交量下降，但降幅远远赶不上房贷下降的幅度。根据北京房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月，降幅超过36%，同比下跌幅度接近42%。
信贷收紧的结果是现金大行其道。据21世纪不动产提供的调查数据显示，目前北京市全款购房者的比例达到55.3%，异地在京购房者比例也达到55%，这些购房主力成为支撑房价的主体。这一数据与4月调控后二手房全款付款比例占六成大致相似。说明卡住了银行信贷，无法止住汹涌的手握巨资金购房的投资者。目前这些人不仅手握数套房，还将投资的目光对准了全球，香港地区、新加坡、英国、加拿大是他们的投资热土。
10月与11月的通胀上升预期助推了房地产市场的温度。
9月份CPI略有上升，投资者处于9月新政观望期，而到11月公布10月CPI达到4.4%，预期11月的CPI将继续攀升，这给中产阶层的投资者加了最后一把火。不堪忍受存款负利率与变幻不定的证券市场，手中有余资的中产阶层倾其所有将资金投入楼市，毕竟，这是到目前为止中国惟一只赚不赔的投资。毫不奇怪，11月下旬许多城市房地产市场烈焰升腾，成交量大幅攀升。
现在，调控房地产市场只剩最后两招杀手锏，一是提高持有成本或者征收资本利得，使房地产投资无利可图；二是取消房地产信贷，或者继续给房地产市场单独加息，把所有自有资金不足者全部赶出房地产市场，如此一来，无人高位接盘房价自然下跌。而政策放的风是明年计划建1000万套保障房，其中绝大部分为公租房。潜台词是，市场我们管不了，商品房价暂时还得在高位。
这是典型的新加坡模式，大部分国民住进保障房，让商品房比保障房价格高十倍，于我何干？问题是，新加坡保障了80%的国民住房，我们保障得了8亿吗？
我们必须给房地产调控鼓励，并且指出，投资过热的问题由税收与贷款成本解决，征收房产税、给房地产市场单独加息是的选择。房地产如此发展下去，第三轮调控势不可挡。
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两轮调控未明显奏效 第三波严厉调控呼之欲出
华远地产董事长任志强似乎有先见般地在微博上抛了一句，“按不住了吗？”他说这句话的背景是，一位业内人士录入了一组数字，显示11月北京房价仍在上涨。
与任志强此前声称房价明年仍将上涨相矛盾的是，他再次提醒同行，如果房企一味逆政策而行，可能招致后续第三波更严厉的调控。
二次调控两月后，记者调查发现，以环北京地区为代表的很多地区，近期出现不同程度的房价上涨。
经济学家赵晓说，楼市供不应求的基本格局并没有根本改变，而流动性过剩格局亦未改变，市炒不见的手在与政府看得见的手的较量仍略占上风。中国社科院研究员曹建海表示，地方政府是调控失效的主谋。
十大重点城市九成房价上涨
“9？29”新政出台后，主要城市成交初现明显萎缩，但房价继续保持上涨。11月100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。
数据显示，11月，100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。价格上涨的城市主要集中在二、三线城市。11月住宅价格的是深圳，达24601元/平方米。
在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
在二手房市场，记者走访部分中介发现，不少工作人员都表示，近期二手房成交萎缩得厉害，但业主放盘放缓，导致供需矛盾依然较大，房价不低头。满堂红地产提供的数据也显示，11月上旬，市场新增潜在买家数量比10月下旬减少了6.8%，但由于业主惜售，新增放售盘量减少9.1%，盘客比从1:3.4增加至1:3.5。
环京津地区助燃北京楼市
仅半个月时间，环京津房价出现了跳跃式的上涨。以燕郊为例，11月10日还是7800元/平方米的某楼盘，现在已涨至9000元以上。该开发商声称，下个月推出的楼盘将至1万元/平方米。这是燕郊历史上的点。
河北固安一个原本计划明年年初开盘的楼盘，最近就像中了头彩，兴奋得不断地提价：从5000元/平方米到5500元/平方米再到现在的6000元/平方米。“还会涨。”内部人士称，来自各方的投资客尤其是北京的占到了五分之二，人太多。
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环京津地区似乎把房价看成了一个简单的数字组合游戏，这种行为也助燃了北京楼市的情绪。
11月，北京23个在售楼盘涨价。涨幅从32.65%到0.33%。
深圳、天津、海口、昆明、兰州等城市房价，近期也露出上涨苗头。研究院数据显示，11月最后一周，深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%～40%之间。
楼市基本格局未变？
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受记者采访时说，“调控大势已去。”
北京科技大学管理学院教授赵晓认为，在经济与物价“双高”增长，流动性过剩格局亦未改变的背景下，房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。市炒不见的手在与政府看得见的手的较量，仍略占上风。
赵晓说这话的背景是，楼市成交量在调控两月之后也达到了历史点。
“这使得市耻可能在12月初出现一波类似9月份的明显反弹。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟担忧。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降。21世纪不动产集团市场总监林蕾说，目前北京很多全款购房者是在所谓通胀预期推动下入市的。
第三轮调控
已在酝酿？
海尔地产董事长卢铿担心，很有可能会出台第三轮调控。张大伟认为，相比2006年和2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控，虽然执行了力度最严厉的政策，但效果依然不明显。2009年楼市成交仍在增长，大部分开发商的资金压力短期不会太大，远未达到资金链断裂的危险边缘。楼市调控已到了最关键的时期。“如果楼市再次出现反弹，也使得第三波调控成为可能。”他认为。
曹建海认为，政府可能已经准备好了第三次调控，目前只是在等待时机，比如，房产税的出台。他认为，以目前形势看，出台的房产税措施很可能会在试点的0.3～0.4基础上提高税率。另外政府部门可能会进一步紧缩流动性，比如继续加息。
12月1日起，北京和多个地区将对预售资金实施专户监管。“预售资金监管政策只毖后不惩前，很可能带来部分负面效应，12月前取得预售证的项目可能延缓再开新盘，这一政策可能使得12月份的供应明显减少。而目前影响市场调控的最关键因素，依然是供应量是否能够明显增长。”张大伟表示.
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