[摘要] 预计2011年昆山整体房价将会迈上万元大关，其中住宅均价将会摇摆中小幅上扬，而商业产品将会带领房价持续冲高。成交量上则应会与2010年持平，而其中住宅去化量基本稳定，商业产品则会相对热销。
2011年北京“两会”期间，搜房网在线征集“我最关心的房地产问题”，成为了网友最关心的话题之一。多数网民提出了意见或疑惑。从这些话题来看，商品房的价格、保障房的保障对象以及租赁市场的规范化等都成为了网友们关注的热点。
同时， 2月25日，2011第十一届中国房地产发展年会将在北京盛大开幕。本届年会主题为“聚焦十二五规划”，从趋势发展、模式探索与企业对策三方面深度解读未来五年中国房地产的发展之路。
可以预见的是，中国的房地产发展存在着很多变数。2011年的楼市将走向何方？希望您为迷茫的楼市指点迷津，也为购房者的置业答疑解惑。以下为上海皓拓房产策划总监刘传友采访实录。
搜房网：上海今年准备试点房产税，您是否支持房产税的开征？房产税能否抑制房价？请谈谈您的看法？
刘总：理论上讲，作为对房产拥有环节的重要调控科目，开征房产税对于打击投机炒房、调控房价会有相当的作用，支持征收。但至于能否抑制房价或能在多大程度上抑制房价，则需设定关键条件：要看征收的方式及税点。如果政府不准备全力利用房产税调整房价，而是蜻蜓点水阳奉阴违，那么不出所料这个能量点的爆炸力将仍然成了纸老虎貌似威猛实则无力。
上海皓拓房产营销有限公司策划总监刘传友
搜房网：2011年，如果房价继续上涨，您觉得还会出台哪些调控措施？
刘总：其实，如果认定房产税的调控功能且能够大力度实施，对于房价一定会有相当的打压作用。如果只听楼梯响不见人下来，那么房价应该会继续上扬。届时如果说还有高招可解，我认为除非党政机关公务员阶层率先实行家庭财产公开制度，将财富收入置于大众监督的阳光之下。正如上海主要领导所言，让那些有着多套房子的人们来负责任地解决无房人群的居住问题，那是空想而已。所以，越来越多的人现在开始认识到，房价问题根本上而言是个政治体制问题。当然，党员干部推行财产公开制本身的难度，更甚于房价调控的难度，该项政策出台的几率多大，可想而知。再则，房价高居不下的另一个重要推手则是先富起来的人们，而可以说是目前中国财富的“二八”原则导致的马太效应——富者恒富，贫者过贫。如果不从财富再分配的制度上解决收入极端化的问题，大批的财富持有者继续凭靠资金进入楼市获利搅局，很难想象房价还能如何控制。第三，从供需格局来看，一定要大力推动安居房、廉租房、保障房的建设，与商品房源形成对冲，从而扩大供应，释放需求，缓解高房价。以上所言，关键之处就在于执行力度。
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搜房网：2011年，政府还将扩大保障房建设，你如何看待目前的保障房的保障标准，是否需要扩大保障范围？
刘总：政府的角色定位正在模糊、混乱且软化。这是目前政策上不行下不效的致命弊端。政府作为公权力应该为民谋利而非与民夺利。公权力的最基本的价值就是保障基本人权，包括居住的权利。从过往来看，每年各地的保障房建设大多停留在空喊空转的层面上，而政府真正的兴趣和精力大多集中在怎样“经营城市”、“卖地财政”层面上乐此不彼，服务于有钱消费房产的人群，而忽视了购买力不足的居住需求者。对于昆山而言，我觉得保障房的范围，应该多考虑广大在昆生活工作的中低收入技术型人才，因为随着中国人口计生政策的深入执行，年轻的、低成本的劳动力越来越稀缺宝贵，享受人口红利的好日子已经不多了，经济发达地区已经进入了用工荒、用工贵从而企业效益偏低的微利时代，而在昆山，能否保持足够的区域竞争力，就在于能否继续保持吸纳人才的能力，而吸纳、留住人才的很大优势就是保持生活居住成本的竞争力。而且，随着地区间经济实力的均衡，企业招商投资进入大陆腹地的深入，人才危机处处可见。唯有加大对这些越加稀缺的技术人才的住房保障，才能创造可持续发展的良性局面——因为，昆山本地人不缺房子住，中高端人才可以买房住，只有夹心层人员才是住房的急切需求者。希望政府能从大局出发，真心实意解决好这部分人群的居住保障问题。
搜房网：今年的房企将遇到哪些挑战？比如资金方面，开发商怎么才能确保自己的资金链不受威胁？在企业发展方面，有没有新的模式？
刘总：2011年的开发商将会形成真正的分化格局，一方面，大型实力派房企融资手段多样化，且所开发楼盘大多畅销，可带来持续可用的现金流；而中小型企业经营理念落伍保守，致使房屋销售局面艰难，资金状况则会较为紧张短缺。从政策调控带来的不利影响看，2011年单纯住宅开发销售的房企资金压力和风险会放大，而商业商住尤其地段好规模大的楼盘则会继续受到市场追捧，从而缓解资金压力。企业发展模式看，建议开发商认真分析形势、看清走势，适当布局土地种类、拿地范围，做到冷热调剂、用地均衡，才能抵御房地产行业调控继续深化的风险和压力。另外，构建战略合作体、寻求联合开发，变舢板船为巨轮作业的方式，也不失为对抗政策压力、解决资金运作的良策。
搜房网：如果国家加大调控力度，房企又有哪些对策？
刘总：随着调控力度的深入，无非会出现以下结果：市场层面有效客群不足导致销售面收窄；金融层面上收紧导致开发贷款、按揭贷款放慢；供求格局上出现供过于求大幅降价的可能性；楼盘间竞争更趋激烈化的局面。应对以上政策导致的结果变量，可以加大推广力度，拓宽客户层面，多方寻找客源；增加融资手段，或申请异地贷款银行合作，以吸引跨区域贷款的客户；调整过于追逐利润预期的心理，乃至通过楼盘价格体系的灵活调整，加大价格促销力度，以销量跑赢市场面；产品层面扎扎实实做好品质基础，以优越的产品力来吸引成交，加快销售。
搜房网：在目前的政策背景下，您预测2011年以后的昆山楼市，在价格、成交量方面分别会出现什么样的变化？
刘总：预计2011年昆山整体房价将会迈上万元大关，其中住宅均价将会摇摆中小幅上扬，而商业产品将会带领房价持续冲高。成交量上则应会与2010年持平，而其中住宅去化量基本稳定，商业产品则会相对热销。但是，也不能排除2011年昆山由于继续受限购限贷政策的影响以及房产税的出台，进入真正严峻的深度调整期。由于供应量的连续积压，后市供应量的加快入市，届时量价涨跌，实难判定。
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上海房产税进展：超面积新房按比例征税
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