[摘要] 中国体改研究会副会长石小敏7日表示，未来楼市面临大的调整，将降低投资对经济增长的贡献。
中国体改研究会副会长石小敏7日表示，未来楼市面临大的调整，将降低投资对经济增长的贡献。
石小敏是在“中国改革发展论坛暨《中国改革报告2011》首发式”上做的这一表态。据他介绍，最近两三年，中国的楼市加上城镇化基础设施建设的投资大概占到社会总投资的一半以上，拉动当年GDP四成以上的增长。如果楼市投资增长率大幅下滑，甚至零增长，那么经济增长可能由两位数往下掉三成到四成，掉到8%以下完全有可能。
他分析，2009至2010年中国商品房的需求结构是：20%的经济适用房；20%是拆迁房；30%属于投资加投机；剩下30%是所谓的刚性需求。随着楼市调控力度加大，投资、投机需求基本消失。另外，由于房价过高，刚性需求中的一部分转而考虑租房。由于多方面需求都在下降，所以现在有些楼盘的销售量甚至下降了50%以上。“虽然房价没有明显下降，但是当前中国其它商品普遍涨价，房价不涨就已经是在下降了。”
在会后接受《经济参考报》记者专访时，石小敏进一步阐明了做出房地产市场拐点将到来的原因。他对记者说，比如提高利率收紧信贷，比如保障房大规模入市，比如房产税实验，比如申报资产，这些措施正在逐渐的从舆论变成政策，从政策变成小规模实施。尽管房地产带动的产业很多，又牵扯到财政和银行，对宏观经济影响非常大，但是中央现在已经下决心要调整楼市了。为什么？很大一块的考虑不是经济，而是社会。社会结构和经济结构是互为因果的，过度扭曲的经济结构会极大伤害到社会结构，使社会结构承载经济结构运转的能力下降。中央的决策已经由简单的发展经济，转向了更加关注社会的协调，认为经济发展不能以过大伤害社会的和谐为代价。
至于保障房投资能否弥补商品房投资的下降，石小敏表示怀疑。他对《经济参考报》记者说，由于利益原因，地方政府对保障房建设并不积极。
石小敏同时表示，由于房地产行业可能出现拐点，中国有可能在未来三到五年步入中度滞胀的发展期，中国经济面临重大挑战。他说，在中国当前这个特殊的转型期里，有人把8%以下的经济增长加上5%以上的通货膨胀概括为中度滞胀。“这个概念准确不准确还可以讨论，但是从我个人的观察来看，我认为未来若干时间，比如三到五年，我们步入到这样一个区间里的可能性是很大的。”
关于物价可能未来涨幅超过5%这一判断，石小敏谈了三点分析。首先是近年来中国廉价劳动力时代正在终结，刘易斯拐点出现，环境成本、土地成本，尤其是劳动力成本都在明显上升。其次是近年来中国货币发行过多。“人民币的M 2相当于中国G D P的比例已经180%以上了。我们经常批评美国乱发美元，美国M 2现在相当于美国GDP的90%左右。”他说。石小敏还特别谈到了由于近年改革推进停滞，国进民退现象抬头，制度性成本大幅度上升导致价格上涨。
石小敏表示，一旦中国步入中度滞胀的发展期，被经济快速增长所掩盖的矛盾有可能出现，已经出现的矛盾可能放大，解决的根本方法在于改革。
一房一价执行艰难 楼市调控“抗药性”越来越强
开发商处于强势地位，有房不愁卖。
开发商可以这样操作:报价过高，偏离实际市场价，为其未来价格上涨作铺垫。这样的“高报低开”不仅让一房一价的政策变了样，反而会造成房价上涨的预期。
国家发展改革委5日曝光十余家房企未全面执行一房一价规定，并表示将予以处罚。专家认为，如果罚得太轻，对违规者来说影响不大，今后依然会我行我素。另外光靠“罚”还不够，应多部门联动从源头来解决一房一价执行难的问题。
国家发展改革委日前要求，从5月1日起商品房销售实行一房一价，但通过对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行调查和检查后发现，包括北京中海豪景房地产开发有限公司、北京中信房地产有限公司、保利(北京)房地产开发有限公司、中铁房地产集团、中化方兴置业(北京)有限公司、北京市城市开发集团有限责任公司(该公司隶属首开股份)在内的十余家房企并未全面执行。国家发展改革委称将予以处罚，并持续跟踪相关企业整改情况。
一房一价目的就是要求商品房价格透明，但为什么在执行中会这么难?专家认为这还是与市场环境有关，开发商处于强势地位，有房不愁卖。卖方市场的地位不改变，开发商的服务意识就不会提升，购房者也别想享受“上帝”的待遇。
“上有政策，下有对策，如果惩戒力度不够大，开发商违规成本远低于获利，那么一房一价的规定就会形同虚设。”上海德佑地产研究主任陆骑麟认为，执行一房一价规定后，开发商对项目的报价有可能会过高而偏离实际市场价，为其未来价格上涨作前期准备，这样“高报低开”的结果不仅让一房一价的政策变了样，反而会造成房价上涨的预期，让楼市调控难度更大。
自2010年以来，楼市历经四次宏观调控，虽有成效，但“抗药性”也越来越强。事实上，一些地方早已实施一房一价及打击囤地、捂盘惜售行为的措施，但效果并不明显，一些开发商拒不执行或者在执行中大打折扣，监管部门也是心有余而力不足。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，调控政策必须有连续性和联动性，即从土地、税收、金融、市场等各方面打出“组合拳”，而各项调控政策之间也要联动，不能“头痛医头，脚痛医脚”。一些专家甚至建议，应当从资金、土地这两个根源入手，从严限制违规开发商贷款和拿地。
研究员杨红旭告诉记者，一房一价主要是进一步规范市场行为，控制乱涨价。政策的本意并非为了控制房价，因此一房一价对抑制房价作用并不大，但调价门槛提高对防范开发商“坐地起价”仍有积极意义。
分析师薛建雄认为，目前开发商大都是“少批量多批次”的开盘策略，少批量推盘能营造良好的销售势头，而且开发商也可以借此试水市场。《商品房销售明码标价规定》明确规定，对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。“这对捂盘惜售、虚假销售、哄抬房价等违规行为将起到严格限制，但关键还是要看执行情况。”
百万房价还不如超市日用品透明
这些年房市屡屡被调控，结果却是越调越高。对房产销售的规范，也不是一年两年，网上公示、禁炒楼花，再到房价公示。房地产似乎成了水泼不进的“独立王国”。房产市场成了畸形市场，一边是畸高的价格，一边是混乱的交易制度，弊端丛生。
动辄上百万元的房产交易，其规范程度还不如卖日用品的超市。《价格法》规定得很明白:明码标价。那边，超市商品刚被允许不用每件都贴价签；这边，房地产还不能做到明码实价。
古人说:“药弗瞑眩，厥疾不瘳。”不下重药，病不会好。如今的价格公示，连行政干涉都谈不上，只是在要求明码实价，规范市场交易程序，却还有人敢以身试法，这就是在挑战执法者的决心了。
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