[摘要] 日前，刚刚落地的新“国五条”细则，让本来兑付承压增大的房地产信托出现了一些变数。在各地国五条细则即将落地的预期下，全国大部分城市二手房交易暴增，北京、上海等一线城市甚至出现了连夜排队办理房产交易手续的场景。与此同时，新房交易也因受细则预期的刺激，出现了明显的量价齐升。
2013年，房地产信托所面临的到期兑付压力远超过了2012年。
据第三方理财机构北京恒天财富预计，2013年房地产信托面临兑付本息达2800亿元，远超过了2012年的兑付本金额的1759亿元。其中，兑付顶峰将出现在2013年第二季度，届时房地产信托兑付的总规模将达到1301亿元。
日前，刚刚落地的新“国五条”细则，让本来兑付承压增大的房地产信托出现了一些变数。在各地国五条细则即将落地的预期下，大部分城市二手房交易暴增，北京、上海等一线城市甚至出现了连夜排队办理房产交易手续的场景。与此同时，新房交易也因受细则预期的刺激，出现了明显的量价齐升。
“这次房价的上涨不同于以往，目前购房需求多是首套房需求或改善性住房需求，是刚需受政策刺激所引发的短期集中性购房，以往大份额的投机性购房在这次中并不多，而对于刚需不强的城市，其地产项目危险性会加大。”格上理财副总经理肖伟分析称。
在业内人士看来，新“国五条”无疑欲挤压膨胀的投资及投机购房需求，因此目前量价齐升的势头并不会长期延续。而且在各地细则落地之后，大部分城市尤其刚需不足、投资性或投机性需求旺盛的三四线城市，其房地产项目很可能面临前所未有的“量价齐降”，背后的房地产信托将危机重重。
中融64亿信托本金即将到期
据理财周报记者不完全统计，2013年3月—6月，将有171款房地产信托产品到期，涉及新华信托、昆仑信托、四川信托等49家信托公司。其中，新华信托即将到期的项目数量，共有16款房地产信托项目，涉及金额34.7525亿元。
2013年3月以来，新华信托已有3款房地产信托项目到期，全为股权投资类信托，分别是鄂尔多斯(8.83,-0.01,-0.11%)金澳地产股权投资信托、安徽宣城经济适用房项目股权投资信托和安徽宣城股权投资信托，本金规模为6.85亿元。
“目前上述三个项目正在进行兑付清算，并不涉及抵押物的处置，近期会按约定的率偿还投资者本息。”据新华信托内部人士对记者表示。
相比于近35亿即将到期的本金规模，不足7亿的兑付项仅是新华信托集中性本息兑付的开始，兑付顶峰将出现在第二季度。
据统计，第二季度，新华信托至少有9款房地产信托到期，至少需兑付本息总额23亿元。不仅如此，4月1日前，新华信托还有4款房地产信托到期，仅本金总额就达11.5亿元，平均每周至少有一款房地产信托到期，平均金额近3亿元。
上述内部人士称，“其他即将到期的项目，二三线城市的居多，刚刚落地的‘国五条’有利于这些项目的资金回笼。但各地如果按照国务院的要求出台调控细则，可能会对一些存续期项目的资金回笼造成不利的影响。”
其实，在诸多信托公司中，虽然新华信托即将到期的项目，但兑付压力的并不是新华信托，而是中融信托。
2013年3月-6月，中融信托即将到期的房地产信托总规模达64亿，相当于新华信托到期规模的近两倍，到期项目共有13款，仅次于新华信托的项目数量。与新华信托类似，中融信托的房地产项目主要集中二三线城市。但中融信托所面临的兑付集中程度却远远超过了新华信托。
中融信托的13款产品全部集中于第2季度的3个月内，平均每周1款房地产信托到期，平均每月到期规模超过了20亿元。其中，4月到期规模，中融信托当月仅兑付信托本金将达27亿元。
此外，今年上半年，平安信托、昆仑信托、五矿信托也都将面临超过25亿元的房地产信托本息兑付，其中平安信托仅到期本金规模达30亿元。
二三线房地产信托项目兑付压力依然很大
受“国五条”细则的刺激，北京、上海等一线城市及各地省会城市的二手房交易都出现了成倍增长。受房价上涨预期的影响，多地新房也出现量价齐涨的情况。
“这次房价的上涨不同于以往，目前购房需求多是首套房需求或改善性住房需求，是刚需受政策刺激所引发的短期集中性购房，以往大份额的投机性购房在这次中并不多，而对于刚需不强的城市，其地产项目危险性会加大。”格上理财副总经理肖伟分析称。
在“国五条”细则落地之前，中指研究院[微博]曾发布了一组统计数据。数据显示，2013年2月，主要的100个城市中，有74个城市的新建住宅环比1月上涨，其中，常熟、福州、柳州、秦皇岛等城市涨幅均超过了2.6%；有26个城市环比下跌，其中温州、海口、宁波、盐城等十个二三线城市跌幅均超过了1.5%。
肖伟认为，目前风险的是较弱的二线城市，以及三四线城市的项目。短期来看，国五条可能会导致这些地方二手房交易量迅速攀升，受心理预期影响新房价格也会出现上涨。但对于刚需较弱、投机性需求较强的城市来说，在各地调控细则落地之后，当地的房地产项目很有可能进入迅速下滑的通道。
据记者统计，在即将到期的171款产品中，北京、上海等一线城市的信托项目仅不到三分之一，而超过一半的左右的项目都是集中在无锡、鄂尔多斯、常州等二三线城市。
“一般而言，信托都会有充足的质押物，保证即使项目受到市场波动无法归偿还资金也能实现质押物变现支付。但二三线城市的项目，如果涉及抵押物处置，往往会出现处置过程更漫长、处置不理想或其它问题。2010年、2011年房地产信托扩张性发展，这一时期的项目难免会有质押物不足的问题，这些项目也容易受政策和经济不利影响而陷入低谷。”一位信托分析师称。
在171款产品中，2011年发行的信托产品占绝大多数。仅有15款是2009年或2010年所发行的.其中百瑞信托的宝盈23号建业地产基金集合资金信托计划成立时间，将于2013年5月30日到期，百瑞信托须向委托人兑付本息约2.3亿元。
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