[摘要] 温州，中国楼市曾经的投资风向标，房价曾经最为坚挺，并一度接近上海、北京、深圳等一线城市。但在最近全国70多个大中城市普涨的情况下，温州却连续25个月单边下滑，成为唯一下跌的“孤城”。
温州，中国楼市曾经的投资风向标，房价曾经最为坚挺，并一度接近上海、北京、深圳等一线城市。但在最近70多个大中城市普涨的情况下，温州却连续25个月单边下滑，成为下跌的“孤城”。
什么因素导致温州楼市“冰与火”瞬间切换的市场境界？温州楼市还具备中国楼市走势的风向标意义吗？温州楼市断供这一现象是否将在蔓延？近日，中国证券报记者再赴温州进行实地调查。
法院进驻淘宝变“掌柜”
最近，温州鹿城区法院将司法拍卖搬上了淘宝网，做起“掌柜”，专拍卖房产和名车。
29日上午9时许，温州鹿城区人民法院资产处置拍卖正在淘宝进行，一处标的为“温州鹿城区九州大厦1幢415室”的房产，还有50就结束拍卖，市场评估价为144.3万元，起拍价为95万元，上午9时已经有12人报名，加价幅度1万元，竞价周期1天，延时周期5/次，拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。最终出价26次，最后成交价为124万元。
和该房产同时拍卖的还有20起，即将拍卖的有39起，温州鹿城区法院已经结束的拍卖157起，72起因“零出价”而流拍。
“法院的服务比一般的房产中介还专业，但因为是法院拍卖，房产被法院查封，部分视频中的房屋内一片狼藉。”温州当地一中介人员称。
鹿城区法院提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。
不仅温州鹿城区人民法院在淘宝进行司法拍卖，温州市中级人民法院以及温州辖区内其他区县的法院也在网上进行司法拍卖。
中国证券报记者发现，已成交的记录中，拍卖最激烈的房产是锦玉园4幢2003室，该房产为绿城集团开发，421平方米，也是“二进宫”拍卖，市场评估价2240.5万元，起拍价为1523万元，报名人数4名，但围观人数达1359人，保证金150万元。累计出价206次，被竞买号为“R2057”的买家以1886万元成交，折合单价为4.48万元/平方米。
“这房产的价格和峰时相比，缩水一半。”当地中介人员称，拍卖成交价比市场稍低一些。
2006年末，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，在瓯江畔开始了“都市综合体”的造梦之旅。2010年，绿城鹿城广场锦玉园一期价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到7万至10万元/平方米，将温州房价推向高潮。
这种拍卖的方式还是吸引了部分刚性需求。温州当地开发商说，司法拍卖房给刚需购房者增加了一个新的购房途径，即使会遇到问题，也有司法途径给自己维权。“网上司法拍卖与传统拍卖行拍卖相比，拥有操作简单、零等优势，且拍卖房还不存在限购的问题。”
“司法拍卖房源相对市场价格还是有不少折价优势的。”据温州鹿城区法院介绍，拍卖房的评估是以市场价为基准，但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。不仅如此，司法拍卖还存在司法处置价，即在评估价的基础上有降价的幅度。
此外，一次、二次流拍后，起拍价都还有20%以内的降价空间。这也是很多有经验的竞拍者在次拍卖时会选择观望，到第二次、第三次拍卖才会出手。
温州楼市或继续下跌
25日，中国证券报记者到绿城广场的锦玉园楼盘现场探访，除了零星开业的咖啡馆和名品店外，一楼很多商铺尚未租出。锦玉园对面就是瓯江，江面的冷风吹来，绿城广场伫立的几座大楼显得格外荒凉。
中国证券报记者在几家房产中介了解到，2012年年初以来，温州房价就开始下跌，其中绿城的锦玉园跌幅，目前超过50%。21世纪不动产的经纪人告诉中国证券报记者，现在绿城锦玉园中面积超过400平方米的房产，售价在4.5万元/平方米，145平方米左右的房产，价格大约4.2万元/平方米，因业主需要现金，如有意购买价格还可以面谈。
不仅绿城集团，温州的房地产商中梁置业，其开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也出现不同程度的降价。
中国证券报记者采访发现，临近年底，开发商降价意愿明显上升。随着库存压力持续增大，降价的可能性逐步增大，尤其是一些面临资金回笼压力的中小开发商，部分楼盘已经扛起了降价大旗。前几年房价表现并不逊于温州市区的永嘉、瓯北等地，如今新开盘的楼盘单价也已跌破万元。
继去年温州泰宇花苑楼盘老板跑路之后，今年下半年温州平阳县再现“烂尾楼”事件。一个名为“海林轩”的项目因开发商欠下巨额债务、资金链断裂等问题，导致项目进展缓慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已经烂尾三年，而该项目的二期、三期进展基本停滞。
29日，温州平阳县政府做出《关于同意调整鳌江镇海林轩商住楼项目的批复》，项目业主由温州立城房地产开发有限公司和温州柳成集团变更为温州丰达房地产开发有限公司。
业内人士称，在销售放缓，流动性收紧的背景下，楼盘烂尾必将在一定范围内发生，那些财务状况不太健康的企业尤其容易倒下。
“去年民间信贷危机之后，或者跑路了，或者没钱还。”温州当地一位法官表示，债权人存在恐慌心理，急于收回自己的债权，温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象，的一处房产被查封了7次。
国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中房价同比下降的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。温州市长陈金彪坦言，温州楼市价格确实连续下跌，但均价依然排在第8位。
温州楼市价格下跌，导致土地市场的降温。目前温州住宅地价环比、同比处于“负增长”状态。业内人士认为，温州地价变动，至少打破了“作为稀缺资源，土地的价格只涨不跌”神话。
此外，2013年温州市区拟供应住宅用地922亩，而过去五年温州市区年均出让商品住房建设用地仅417.118亩，土地量的加大，也在一定程度增加楼市供应，稀释房价。
高杠杆后遗症
而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。
温州当地某商业银行人士透露，温州房价曾经上涨过快，最主要的一个因素就是杠杆放得太高。这一风险带来的后遗症正在显现。
前几年温州楼市最火爆时，一套单价3万元/平方米，面积200平方米的房产，市场价600万，按照80%的估值、抵押贷款比例七成计算，能得到336万元的贷款。由于温州独特的信用体系，购房者还能去担保公司等其他金融机构进行二次抵押，再次贷出100多万元的贷款。但当房价下跌时，可能出现的情况就是房屋时值低于贷款总额的情况，这时候就可能出现断贷的情况。
“这就是次贷。”温州大学房地产研究所高级研究员陈鸿直言，过去最疯狂的时候，温州民间借贷70%至80%的资金都进入房地产。美国次贷危机后商品房断供的报道不断见诸媒体，如今这一现象正在温州上演。
温州银监分局的数据显示，截至10月24日，温州已发生“弃房”的共有580户，而由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%；由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。
天浩置业中介人士称，一手期房和拍卖房源集中上市，对二手市场影响巨大。近两月二手市场交易冷淡，有些房产中介的经纪人已裁员近半。他们对年底市场不看好，觉得房价将继续微跌，交易进入下行轨道。
银行界人士称，随着年末到来，信贷还款日期接近、企业年底结账、资金严重短缺等因素，会继续给温州二手房价下跌带来压力。现在市场已经不存在“炒房一族”，高价房无人接盘，疯狂抢购潮已经永远不可能出现，所以温州房价进入下行通道，也在意料中。
对于温州房价的下滑趋势是否会传导到上海、杭州等大城市，温州二十一世纪不动产运营总监黄慧华认为这种可能性并不大。“温州的情况有其特殊性，主要是2011年起开始爆发的信贷危机，让一大批本地的豪宅买家资金链出现问题，被迫进行抛售。上海高档住宅购买者的群体与温州并不一样，出现类似下滑的可能性不大。”
温州楼市的救赎 不良贷款房地产抵押为2584套 新金融观察报
“现在好像是都在盯着温州看，与房地产市场联系在一起似乎已经成为了温州的标签，无论是早年被热炒的温州炒房团，还是现在热门的‘温州楼市崩盘和断贷’报道。好像提到温州的负面新闻，就能引发很大关注度。”温州房地产业内人士常勇（化名）无奈地笑着对新金融记者说。
国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中房价同比下降的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。
“温州的房价，一方面是因为前些年投资投机所占比例过高，导致房价在炒作中脱离实际需求，积累了很多泡沫，现在下跌是价值回归；另一方面则是温州民营经济近两年受到较大冲击，经济环境不好使人们不敢买房。”中指研究院华东分院研究总监高院生在谈到温州房价下降的原因时表示。
作为曾经的炒房人，陈杰（化名）对于温州房价的下降可以说深有感触。“像被媒体报道比较多的绿城鹿城广场、香缇半岛等曾经温州高端楼盘的代表，前者峰房价超过10万元/平方米，后者房价也曾超过5万元/平方米，如今这两个楼盘的二手房价与高峰期相比近乎腰斩。”陈杰还举了身边朋友的例子，“我身边一个朋友早年以3.5万元/平方米买的香缇半岛的房子，2011年初的时候有人出6万元/平方米的价格想买，当时他觉得房价还能涨就没卖，结果最近出于资金周转的原因硬着头皮出手，只卖了不到3万元/平方米。”
在另一个温州市中心的楼盘中梁首府，陈杰的两位亲友都在该楼盘购买了大户型。“其中一个人在2011年9月以6.1万元单价买了167平方米的户型，另一个人买了178平方米的户型，花了1226万元。大约在一年后的2012年年中，房价下降最厉害的时候，业主们纷纷组织维权，开发商最终妥协，给这两个人分别在总价折扣了300万元和不到200万元。”陈杰表示，温州独特的地域文化，决定了开发商与买房人之间往往都有一层熟人关系，所以很多时候双方都会选择各让一步，“那个时候，温州的新房楼盘不多，房价天天涨，大家都在托人买房。最终楼市逐渐沦为少数有钱人的游戏。”
虽然一直自认比其他人更加谨慎，但陈杰本人也在房价下降中吃到了一些苦头。“我其实早就看出温州的房地产市场不健康，所以2011年就不投资房产了。不过去年身边熟人说能以不到4万元/平方米的价格买到温师院项目的房子，而这个地块当年是有名的单价地王，地价曾经达到3.7万元/平方米，房价几乎和地价持平了，我觉得是个投资机会，就和朋友联手买了一套178平方米的房子，原以为会很快上涨，不过现在要出手的话价格几乎没有任何变化，相当于被套牢了数百万元的资金。”陈杰表示。
疯狂的代价
对于温州当下成为70个城市中房价下降城市的“窘境”，就不得不提两三年前当地楼市的疯狂。
“温州房价最为疯狂的时段是2010年6月至12月那半年当中，毫不夸张地说，那个时候几乎上午与下午的房价都有变化，也许同一套房子下午的价格就会比早上涨了几十万元。”温州天浩置业有限公司总经理陈鸿对新金融记者表示。
常勇也对新金融记者表示，身边有朋友甚至在中介看好一套600多万元的房子，正在办理过户的过程中，就有人加价100万元要买，最后一个多星期的时间，该朋友就靠这套刚到手的房子赚了100万元。
“那个时候感觉炒房钱来得太容易了，只要觉得能有下家接手，多贵的房价都有人买。”陈杰对新金融记者回忆道。而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006-2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。
“泡沫大多是在那个时候积累下来的，在买房者中，自住的比例很小，大多都是投资投机者，在玩击鼓传花的游戏。”陈鸿表示，后来爆发的温州民营经济危机，打破了市场上的买涨心理，使得房价连续20多个月下跌。“可以说温州的房价经历了一个轮回，经过连续下跌后，当前的温州房价几乎回到了2009年上半年的水平。”陈鸿表示。
“温州人现在几乎很少会投资房产，大家都更愿意把钱存在银行。”陈鸿给新金融记者提供了一组数据，2009-2012年年终温州的银行存款余额始终在3100亿元以下，而截至今年5月底，这个数字却达到8100亿元。多出的5000亿元资金，就是来自于民间资本。“温州投资者现在更愿意投资固定产品，只有出现更为稳妥的投资机会时，这些资本才愿意投资。前些日子温州有一个用于温州轨道交通建设的私募基金，募集额在10亿元左右，很多人都是托人才能买到。而房地产投资显然不在投资者考虑之列。”陈鸿表示。
而疯狂背后付出的代价，也是巨大的。在房价下跌和经济环境走弱的背景下，温州民营经济开始出现跑路和破产现象，金融审判法院成为温州法院系统中最忙碌的单位。据了解，2012年温州全市法院金融审判法官人均结案227件，高居浙江省位。而处于温州市中心的鹿城法院金融审判庭法官人均结案380.12件，其中结案的达到480件。
金融案件中40%以上被告没有到庭。
国家统计局实时发布的70个大中城市房价数据中，温州成为新房价格同比下降的城市。2011年9月份开始，温州房价已经连续下跌了25个月。在房价一片涨声中，温州这个“另类”就显得异常扎眼。楼市泡沫破灭后现状如何？民间经济危机是否还在蔓延？断贷风波是怎么回事？带着这些疑问，新金融记者对温州房地产市场进行了采访。
“或者跑路了，或者没钱还。”温州当地一位法官表示。债权人存在恐慌心理，急于实现自己的债权，温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象，的一处房产被查封了7次。
断贷风波
房价连续下降，温州是否出现大规模断贷潮成为各方关注的焦点。此前有媒体曾在报道中表示，温州楼市出现断贷潮，已经或者将要拍卖的断贷房源超过1.5万套。针对上述报道，温州银监分局在9月专门对该市42家银行业金融机构进行专题调查，并对房地产抵押贷款情况进行了调查核实。新金融记者拿到的温州银监分局的调查报告显示，目前温州全市银行拥有抵押物权的房屋供给21.86万套，总市值约为4067.09亿元，按贷款状态分，已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套，其市值占总市值的比率分别为2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。
“之前被媒体爆炒的断贷潮，其实并没有那么严重。从我身边的例子来看，那些断贷的房子，很多都是民营老板利用房价快速上涨时期银行风险意识不强，通过‘抵押+保证’贷出远超房屋价值七成的贷款用于生意经营，在房价下降后，又遇到经营危机，导致无力还贷。真正贷款买的自住房，单纯因为房价下降弃房的几乎没有。”常勇表示，“温州法院实际查封房产在1200套左右，就这个数字法院的法官们都忙不过来。银行工作人员都要托人才能把自己的案卷往前挪一挪，争取早日审理。”
常勇给记者算了一笔账，一套单价3万元/平方米，面积200平方米的房产，按照80%的估值，再乘以抵押贷七成计算，能得到336万元的贷款，而温州独特的信用体系，使得剩余的200余万元房款，还能去担保公司的其他金融机构进行二次抵押，再次贷出100多万元的贷款。当房价跌到2万元/平方米的时候，很可能出现的情况就是房屋当下价值低于贷款总额的情况，这时候就可能出现断贷的情况。
而温州银监分局的数据显示，目前已发生“弃房”的共有580户，而由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%；由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。
当前温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，住房按揭0.61%的不良率远低于同期全部贷款3.68%的不良率。截至2013年7月末，温州全市纯抵押贷款不良率仅为2.52%，“抵押+保证”贷款的不良率达到7.17%。
陈鸿表示，从温州银监分局的报告来看，出现断贷潮的说法有夸张成分。“总体应该是风险可控的。”而温州银监分局也表示，接下来将对银行信贷资产风险加强监测分析和监管督导，同时做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数，积极做好风险应对预案。对于排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款，通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。
自我救赎
在温州民营经济危机和房价泡沫破灭的过程中，温州金融领域的重要一环担保行业受到冲击。在2011年之前，温州各类担保公司超过200家，而2011年温州民间借贷风波爆发后，温州担保行业一下子从高峰跌落谷底。目前温州只有36家担保机构和1家分支机构获得融资性担保机构经营许可证，数量大减。“其实在危机前温州已经意识到担保行业存在的风险，由于主管是经信委，注册归工商，房贷归银监局管，担保行业成为监管空白地，大量中小不正规担保公司滋生。对温州担保业来说，这轮危机是挑战也是机遇。”一位温州本地担保业内人士表示，目前温州要求担保企业注册资本不得低于5000万元，将大多数中小担保企业淘汰，也将程度降低行业风险。
而对于当前的房价下降情况，温州诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪对新金融记者表示，温州房价接下来很长一段时间内很可能还会持续下跌状态。“暴跌不可能，但持续小幅下跌或者持平可能。”徐良溪表示。
陈鸿则从供求角度给新金融记者算了一笔账。“今年1-9月份，1720亩土地，相当于2006-2011年平均3年的供应量。四季度供地还在持续增加，年内有望突破2500亩，相当于过去5年的量。”陈鸿表示，之前温州城市不大，框架没拉开，而现在鹿城、瓯海、龙湾三区建设格局，相比于鹿城区为主的狭义温州，面积扩大好几倍，龙湾、瓯海以前是有区无城，现在成为名副其实的副城，占据温州绝大部分新房供应量。“温州是在为以前市场供应不足的后遗症还债，在土地供应成倍增加情况下，供大于求局面将长期存在，房价也就没有反弹动力。”陈鸿表示。
不过值得一提的是，一些新盘在房价低开前提下，开始在销售上取得成效。其中代表性的是9月2日开盘的中梁外滩首府，2.3万元/平方米的单价，吸引了近8000组买房人争夺1000多套房源，使温州楼市出现了久违的“日光”场面。而在新金融记者的采访中，诸如公园天下、金域中央等楼盘现场也有数组买房人咨询。“现在温州买房的大都是首套和改善自住需求为主，好卖的楼盘都在2万元/平方米左右，这些新盘的开发商在拿地时价格便宜，也就有低开的操作空间。”上述楼盘的一位销售员对新金融记者表示。
来自中指研究院的一组数据显示，今年6月份开始，温州商品住宅销售面积和销售额逐月回升，9月温州商品住宅销售面积达到63.96万平方米，销售额106.59亿元，均达到2012年以来的值。
据高院生介绍，温州楼市长期以来相对封闭，一直是本地开发企业为主，而随着万科、华润、绿城、万达、德信等性开发商进驻温州，使得温州楼市开始注重产品的质量和品质。“温州的房地产市场，正在回归正常的居住属性，现在这种独特的房价下降情况，是为此前的泡沫进行救赎。”高院生表示。
而温州中小企业发展促进会会长周德文则认为，温州民营经济还处于危机蔓延之中，这个根本不解决，温州房地产市场将长期处于不冷不热之中。“温州现在需要金融、税费方面的全面改进，出台对中小企业特别的扶植政策。同时如何吸取此前发展的教训，也值得所有人反思。”周德文表示。
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