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10月18日下午,昆山搜房网首期大话地产在昆太路两岸咖啡成功举行! 到场嘉宾： 昆山新城创置房地产有限公司总经理 郑宏春先生 昆山新东方房产开发有限公司总经理 严志海先生 昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理 邱静女士 昆山赛奥广告策划装饰有限公司总经理 吴燕女士 苏州智行和信房产代理有限公司总监 尹盛锐先生 本期话题 ： 1、从各位的项目来看,第二套住房贷款的首付比例调整至40%以上，房贷利率水平提高到1.1倍等政策对昆山的项目有没有影响？ 2、央行、银监会日前终于出面为各家银行定下基调,目前江苏已有12家银行对第二套房的认定作出了回应。农行 招行 民生规定以借款人为单位审核。建行 交行 兴业 华夏 深发展 南京银行是以家庭为单位审核。大家对这种第二套房的界定如何理解?这样的政策对房地产销售是利是弊? 3、从07上半年来看，苏州上海和其他各地的房价一路疯涨，昆山相对稳定。但是近期有了明显的上涨势头？出现这种情况的原因是什么？ 4、请各位预测一下明年昆山房地产的发展趋势和房价走势 
大话地产活动现场 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理)：各位好！首先欢迎大家能够来到昆山搜房网大话地产的直播现场，搜房网的大话地产是我们自创的一个品牌栏目，是媒体和开发商之间、开发商和开发商之间、开发商和网友之间的一种直播类的交流平台。下面介绍今天来的嘉宾：郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理） 、严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）、邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）、吴燕（昆山赛奥广告策划装饰有限公司总经理)。 欢迎你们的到来！另外，我非常感谢赛奥广告公司，在昆山广告公司中，搜房网跟赛奥广告公司是唯一的全面战略合作伙伴。下面我们进入正题，今天谈的主题是十一之前，央行和银监会推出第二套房房贷新政策，将第二套房的住房贷款首付提高到40%，房贷的利率水平也提高到1.1倍，新政策的出台，对昆山房地产市场有什么影响呢？郑总您先谈。 
昆山新城创置房地产有限公司总经理 郑宏春 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：这个政策，应该说是一个指导性的政策。03年首套住房利率的上浮、包括二套、三套的利率问题在民间的呼声一直非常高，这次我认为是一点都不意外的，这是迟早的事情，新政策在我来看对昆山的影响也不是太大。从04年开始，昆山的住房结构在消费市场上已经变成以自住消费为主题的住房消费市场。以自住为主要客层的项目一般受到的影响比较小，今年9月27日出台新的政策，10月23日也出来一个蓝本，目前总体上来说是没有什么大的影响的。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：正如郑总所说的新政策对以自住为主的购房者没有什么太大的影响。但是对昆山的商用投资客影响是很大的，像我们在花桥的商用项目，10月1日看房客户非常踊跃，但是新政策出来以后，该项目受到的影响非常大，退单很多，至少50%以上的客户会流失。上海房展会的成交情况明显比以往差很多，上海很多的投资客都被这个政策影响了。 这次第二套住房贷款利率上调以后，商业上也受影响，商业是50%的首付款，我们在花桥的项目一般是以投资客为主，目前花桥镇住宅这块虽然是有影响的，但是基本上销售的问题并不是非常大，我们花桥的楼盘本身是商业、住宅同时开盘的，但是现在只能选择一个开盘，是选择住宅，将在10月28日开盘。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：因为我们中航集团刚刚来到昆山没多久，我们中航原来一直在深圳做房地产，从深圳来看一些政策对房地产市场的影响是非常厉害的，深圳从05年下半年开始到07年上半年房价涨幅都非常得惊人，每个月百分之十到百分之十几的增长幅度。新的政策出台后，导致房价略有下滑，但基本能够挺住，但是一手房和二手房的成交量是锐减，现在基本上是以前的10%还不到，影响是非常巨大。 我本人在上海居住，房地产新政策出台之后，上海的出现了两种分化，在高端地段，内环以内，高档住宅、高档公寓基本受其影响不大，很多地方依然是在涨。因为我本人的房子也在那边，国庆节之后继续往上涨，但是新政策对外环以外的一些区域影响相对比较大，总体来说上海受政策的影响比深圳还是小得多。 
昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理 邱静 昆山这个地方，我和各位比起来，不是很熟悉，但我觉得刚才郑总说的是对的，应该来说分几种不同的情况。昆山本地一直是以自住型为主的，这种投资型可能一直是针对商铺等商业地产。自住中分两个情况，一种低端的是年轻人的需求，这部分不受什么影响。而高端的别墅部分我个人觉得影响也不是很大，因为买得起房子的人不会在乎会多出多少利息，要贷六成的款还是贷七成的款，因为他会一次性付，不受这部分的影响，真正受影响的是投资型的那种，商业地产商受影响也比较严重，从我们的项目来说受到的影响不是特别大，因为我们是以别墅等高端产品为主。走的是改善型自住路线。但是具体怎么样还是要等到明年开始实际操作之后才能知道。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：新政是9月27日出来的，到现在，应该说调控效果是出来了，但是说它有多大的影响呢？这个政策之前就已经有预期了，但是9月27日出台前，主要是因为看中了黄金周，利用黄金周可以对人们的购房心理产生影响。十一期间我们对上海、苏州、昆山三地的房展都做了一些调查，实际上，应该说昆山的成交情况最好。原因就在于昆山的住房消费还是自住消费多一些。苏州和上海，城市受关注度比较高，投资气氛浓厚，而昆山的投资客还不太多，昆山在苏州和上海之间，应该说在未来是一个非常好的投资置业的地方。但是我想，花桥、陆家有些地方受到的影响确实比较大。因为现在新政出来之后，观望者比较多，其实不只是购第二套房，包括购首套房的人都会观望近期房价是不是会下跌？这个政策和以前的政策是有连续性的，不代表以后没有类似的政策不会出台，我想再过一段时间稳定以后，该买房的人还会买房的。最近市政、基建，包括动车的开通，京沪高铁的正式批准，这些都会带动昆山房地产的发展。所以政策调控的影响是有的，但最终我们还是比较看好昆山，因为昆山的房地产市场长期发展方向是好的。 
苏州智行和信房产代理有限公司总监 尹盛锐 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：央行、银监会又有消息出来，银行和银行之间对第二套房的界定不一样，有些以家庭为单位，有的不是。政策的出台肯定对房地产是有影响的，你们是怎么理解对这个问题的界定的呢？又有消息说之后银监会对银行可能会统一，以家庭为单位来界定，如果说统一了的话，各位谈一下这个规定对房地产销售长期来看是利还是弊呢？ 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：其实怎么界定我一点都不关心，从目前大的经济情况来看，长远来看，我们把历史翻开来看，任何一个国家的发展都是有规律可循的，可以局部引导，但这绝对不是政策可以改变的，好的政策如果能够造成好的经济的话，世界上就没有贫困的国家。因为这个贫困的国家只要实行一个好的政策经济就好了，但是不可能。这个是很现实的问题，关键重要的是在哪里呢？未来房产的升值趋势还是大于每年多付的10%的利息和收益的话，我认为长期来看不会有什么影响，可能会短暂的镇痛一下，如果产品的市场供应结构走势继续保持下去的话，我认为估计也就三五个月，甚至一两个月就会过去了。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：实际上我蛮赞同郑总的观点。这个政策是为了打击房地产投机。从我们实践经验上来说，基本上客户的贷款除了第一次买房的客户，除了中下层的打工者买房买到八成左右，绝大多数有经济实力买第二套房子的人，实际上不会考虑到要不要贷款，这个政策对住宅这块不会产生太大的影响。现在业内人士都知道，投资房产基本上不会投资住宅，一般会投资商铺或者别墅，没有人会投资住宅。除非短期炒作的人可能会买，但是很少，所以这个政策不会产生太大的影响。 
昆山新东方房产开发有限公司总经理 严志海 国家为什么用这种方法界定呢？一开始是设定一个基调，现在最终怎么做呢？我个人认为政府也是要看市场的反映，它也是在尝试市场对政策的反映，在试探，看市场到底有多大的反映，如果市场反映非常强烈的话，这个政策就会放弃了，如果比较平和的话，各大银行就自由发挥，如果一点效果都没有也就不会有了。银行内部的人员也说，实际上中央政府也是在看，如果这个政策对普通老百姓的购房造成比较大的冲击的话，就会松甚至取消，如果仅仅是对投资客产生影响了，政府就会继续下去，如果对投资客影响过大导致大家不来投资房产了，就会起到过度调控的情况，这个政策就有可能会废止。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：我们去年在海南做房产的时候，这个政策不是新鲜政策，因为我们认定房子是属于第几套的时候，就是以家庭、以户为单位，那时候首付的比例不是随着套数就增加了.我们那时候有一个项目，第一套是三成，第二套首付是4.5-5成才批的，四成是不批的，很多银行在有些地区该做的事情都已经做了，我去过很多地方，海南、上海、重庆等不同的分行政策也不太一样。央行出来一些政策以后，到了各个商业银行的总行，总行在给各个分行发去政策以后，各个分行还要自己继续解决。到底是以个人为单位还是以家庭为单位呢？按照我的了解，我认为，不同的地区不一样，肯定不太均衡，因为中国地产的发展像上海、苏州、昆山等都属于发展比较早、比较好的地区，很多地方还是要鼓励房产投资的，所以是在以户为单位还是以个人为单位的规定上是不一样的。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：我觉得界定这个问题是银行和政府之间的博弈比政府和购房者、投资者之间的博弈更为准确一些。银行所有资产里边按揭贷款是最优良的贷款，除非是香港金融危机的时候，房价跌得很厉害，房贷会崩溃掉，一般情况下很少看见个人到时间不付，其他的贷款看起来房贷绝对是银行最弱的资产。银行自己界定第一套和第二套房的时候，起初都是放得比较松的，银行之间不统一，政策就走形了，变成一纸空文，所以它才会这样，但是我觉得这个在利益的均衡问题上我估计支持得不会太长久，人民的智慧是无穷无尽的，应该想其他的办法来规避政策，今年政策出来之后，我也觉得在执行上以及各方面的界定上都会变松。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：实际上按照银行原来的信贷政策严格执行的话，比现在的政策还要严。按照银行的标准你要提供固定的收入，如果这样的话，很多人都贷不到款，但是实际上银行已经放松了。规定很紧，但是人总是有办法，很多人贷了两三套房的款，但是固定收入完全达不到相关的要求。 
昆山赛奥广告策划装饰有限公司总经理 吴燕 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：我觉得有两点更应该关注，第一点，物业税应该关注，第二点现在我们看到的地方银行，它现在的操作还是按照以前的方式去操作，但是从中央政府看，央行会去指导它，比如说发明一些票据等，银行有钱，一般是2%的利息，央行说你来我这里我给你6%，这样就不行了，银行的风险在哪里呢？一直发行这种票据的话，我们在其他城市遇到了银行在线粮票现象，一个月有20个亿的放款活动，这个对老百姓的影响比较大。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：政府是否会为了抑制这部分投机型投资引起的房价上涨而付出这么大的代价呢？政府不会平白无故去买这个单。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：银行现在应该算是企业，企业是赢利的，它是赢取最大的利润，你能保证它有赢利吗？它不会嫌钱多的，资本是逐利性的。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：主要还是美国的次级贷，这是非常直接的原因，不是内因，最起码现在的银行还是配合央行的工作的，四季度还是很配合的，到了今年年底和明年年初的时候，就不一定了。现在是信贷额度不够，很多银行是没有额度了，前段时间只有招行有额度，其他银行都没有额度了，因为他放完了，没有办法来支撑了，有些银行业内人士说，中国的一句老话，上有政策，下有对策。下面具体经办的银行工作人员属于比较短期性的，只为了做自己的政绩，不会考虑到银行今后五年甚至几十年的发展。银行靠业绩来驱动这点是蛮重的。 现场听众：现在一些担保机构提供个人大的消费品的贷款服务，虽然他们的利息会比银行的利息高一点，但是我想这块长期发展下去的话，银行之间的市场竞争会不会加剧从而影响信贷呢？ 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：我个人认为不会产生大的冲击，因为中国的监管没有完全开放。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：如果真是担保机构做的放贷比较多了以后，高层就会担心了，所以他不会的，一些尝试肯定会看到，同时也对老百姓拓宽融资渠道有点好处的。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：从国家政策的视角转回到昆山，昆山夹在苏州和上海两个城市之间，从去年开始苏州和上海的房价涨幅比较高，但昆山的价格一直相对稳定，十一之后很多人感觉它有大幅上涨的趋势和苗头，我们搜房网定期有组织网友看房，我们面对的是直接买房的人，主要来自上海、苏州等长三角地区，但最近有杭州的山西的网友打电话来问昆山的房子，还跟我们订好参加我们的看房活动。一般来讲外地来的都是投资客了，昆山目前的开发量比较大，有人担心，昆山会不会是继上海之后下一个被投资客看好的焦点呢？有没有可能会因为这个原因昆山的房价会大幅上涨呢？ 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：这个是肯定的，昆山房价涨从今年四五月份就开始了，为什么？我们发现昆山为什么前两年稳定呢？倒不是说昆山前两年没有价值，也不是说投资者没有发现它是宝地？而是前两年政策的影响。政策改变不了经济规律，但可以改变行业的发展规律，昆山夹在上海、苏州中间，贡献肯定是有限的，从区域经济看还是很有限的。今年一季度，新增的供应量就在见效了，从4月份价格就一直上涨。我现在在做两个项目，就都在涨。 改变地段的价值非常重要的一个因素就是交通，地段就是从一个点到另一个点的运输成本，运输成本少的地方就是地段比较差的，交通趋势的连接会带来城市的人流，现在苏州湖东已经是一万多了，就目前昆山的房价而言，我们这边大家肯定也会比较看重的。目前昆山和上海房价之间是有差异，这种差异是非常巨大的，所以我认为昆山会成为未来一个投资的主要方向。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：昆山房价是从98年开始逐渐走出低谷的。在99年8月份之后，昆山房价一路飙升，直到02年已经达到了苏州市第一，之后我们房屋的供给是迅速放大，放大到顶峰在06年的时候，昆山基本上可供销售的房子最多有一万平方米，这种情况下，需求量跟不上供应量，供应量太大，所以房价下跌，最近需求有上升了。现在昆山在05、06年对外卖的房子很少，从源头上已经控制，现在最新拍卖的土地在昆山卖的全部是高价，很多开发商不能接受的价格，基本上市区如果没有开发的话，心理价位都会达到六千以上，昆山是苏州和上海之间典型的价格洼地，今后两年放量肯定会涨，今年下半年已经明显感觉到价格的上涨了，政府就是要保证投机客不影响房地产市场的健康发展和主流。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：我觉得昆山的房价肯定会升，根据严总说昆山是上海和苏州之间的一个洼地，当周边的房价比较高的时候，比较低的这个地方也不是自己想涨就怎么涨，这次又碰到调控，我们在9月份之前，预计今年年底会随着重大利好消息的出来，昆山的房价会有一次比较大的提高，但是这次又伴随调控被抑制了，你说十一之后昆山的价格会上涨，但是我觉得上涨幅度会比较小，未来会有一次比较大的提升，这次出台了一些政策，使得昆山的房价上涨的过程，由我们原先期待的斜坡成为一个陡坡的，长期来看，昆山的价格还是会向高处走的，现在被低估了。我感触最深的是06年年初的时候，深圳的房价，当初我们去深圳推广，深圳的很多客户问我们，深圳的房价是六七千块一个平方米，上海北京都已经一万多了，我们说大家别太着急，这个不正常，不是因为别人高了，是因为你低了，现在深圳的房价高低我们先不说评论了，但是当时深圳明显处于一个洼地，和城市的地位明显不匹配，不是说你一个城市地位高非得有很高的房价，但是起码要匹配。后续的政策调控影响下，昆山的房价走势不可能一下子出来，它后期的利好性肯定要比上海和苏州要强。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：现在上海的投资客到昆山买房子很正常，但是今年连保守的苏州人都到昆山来买房，这是我这么多年来第一次听说，因为苏州人有一个特点，苏州人是叫小市民，非常保守，传统，不太愿意到外面做投资。 我们曾经有一个楼盘，那个楼盘旁边是一片荒地，周边的商业氛围预估会在三到五年内才会成型，但是苏州人一下子买了十套，因为跟苏州相比它的价格太便宜了。一下子买了很多，我感觉比较明显。我们现在很多楼盘，我们在做住宅的时候，纯粹是薄利多销，甚至有的楼盘开盘的时候，基本上是保本甚至亏本在销售 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：现在经常讨论房地产爆利有多少。当大家认为我们价格真的很高的时候，其实利润率真的不太高，开发成本真不低。现在拿一块地，一千多块钱，加上配套、绿化、交税等，所有的成本都在提高，土地增值税全部上来了，开发商的成本真很高，开发商想卖高，但是最后往往背着一个黑心的名声，这个也蛮郁闷的，地产方面确实赚到钱了，但是不是盆满钵满那种。 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：我非常同意，我的体会最深。我们是上市公司，大家统计下来，大部分的房地产企业在这种情况下处于边缘。大家都不相信我们是亏本的，但是事实上真的是亏本的。 这块我们公司做得很透明很规范，那些人问我们营销经理怎么定价的？怎么会亏本？我们现在就是亏损，我想这是一个长期的趋势，未来谁的控制能力、管理能力强谁就会生存下来，房地产上可能存在一些局部的爆利，一些小的公司可能会有这些现象，体制转型、机制转型、市场游戏规则转变的时候可能会有这些现象，但是以后利润会越来越小。有很大的风险。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：现在我们房地产公司都要推行一个成本经济化，我们有一个项目，在05年到06年底，项目的房价多数涨了200块钱，但是我们的成本增加了300块钱，从这个意义上说我们还是不赚的。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：我觉得房价上涨分两块，昆山的房地产市场发展到一定的程度之后，产品升级换代了，原来两千多块的房子现在还是值那么多，但是现在的规模\档次、成本、自动化等东西就是值那么多钱，甚至超过那么多钱，这就是因为房子本身上涨了，另外一块是因为地价上涨了，地价是跟整个城市的价值有关的，昆山城市的发展比上海和苏州就是晚那么几十年，但是发展得特别迅猛，所以城市价值体现出来之后，发展是一个陡坡的话，地价上涨就是一个陡坡，但是很不幸，土地生值之后我们就享受不到这块了， 开发商也越来越透明了，赚钱少了可能更能持久一些，而我觉得昆山的房价目前还是在发展，像深圳、上海等陡涨的东西一下会产生泡沫，会受到宏观调控的影响，像昆山的未来反而会乐观一点，这也是我们高地价进入昆山作为进驻长三角第一步的原因，因为我们长期看好这个地方。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：您的观点就是昆山压抑着，有一天反弹起来会很厉害。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：我觉得今后有这个可能。因为我们现在的房价受到两方面的影响，我们的成本在不断的上升，这是毋庸置疑的，第二国内在通货膨胀，这两项就逼着你房价不停地上涨。 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：我觉得涨归涨，但不会出现爆涨的现象，因为具体到每个城市的特征，东莞会爆涨，而昆山不会爆涨，因为跟当地的经济结构有关系，为什么昆山以前会爆涨？现在就不会爆呢？因为以前买房子的人是昆山本地人，02/03年的时候，他们买房子当然可以不计成本，而现在昆山的消费主体是新昆山人，这部分人的收入，从收入分配的链条上处于末端，是处于金字塔的底部，如果他的收入没有得到很大程度上涨的话，这个价格是不会涨太多的。 如果现在可能会有一些外来的消费力量来补充，但是最基本的需求决定了最基本的价格，买什么样的房子昆山现在高端的房产也要做两房，这个是没有道理的，为什么卖给有钱人的房子也要做两房呢？低端的住宅也是两房，这是很值得大家思考的，为什么？因为你不做两房的话，你的销售就会下降，这个规律没有办法改变，只能迎合它。我觉得还是会向上涨，但是涨得幅度我想不会太大。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：那如果一些外地的炒房团杀进来可能促使昆山房价大涨吗？ 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：也不会。一个市场平静得像一面镜子一样也不可能。我们其实非常欢迎投资者，投资者进来之后先把水搅混了，一个市场需要投资者，但是不会起到决定性的作用，只能在某一个阶段是非常重要的角色，但不是决定力量，因为很简单，开发商讲究成本，当你的房子卖不出的时候，选择高价格还是高销售率呢？你客户需要什么样的东西，你就得提供什么样的东西。所以我觉得会涨但不会爆涨。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：不会爆涨，那么在座的各位是房地产的资深人士，希望你们预测下下一阶段昆山的房价，网友都很想知道。 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：肯定高于CPI指数，肯定高于贷款增长的幅度，这个是肯定的，它肯定会比其他的涨得快。相对快一点，我估计房价再涨10-15%应该没问题，是比较保守的估计。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：我也基本同意郑总的观点，昆山市区的房价至少会在六千到七千之间，乡镇的房价基本上会在三千五左右。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：我相对乐观一点。我觉得涨20%蛮正常的。我觉得涨到五千块应该没问题。居住环境和交通都在改善，产品在升级，而且现在拿地的价格很高，明年出来的价格如果没有20%涨幅的话，房子很难卖。对于昆山而言，它相对来说是一个洼地。本身也有这样的动力，大型的市镇建设，交通越来越好，这都是利好消息，最重要的，昆山的房价和调控关系不是特别大，有一些投资需求可能会抑制的，上海的朋友说他们在观望，苏州也在观望，我们也观望一下，但是问题是昆山的需求已经在这个位置了，我一直觉得昆山投资的比例是不太高的，观望一两个月就没事了，适应了以后，正常的需求就会开始，无论是成本推动也好，还是市政基建带动也好，我认为涨20%是很正常的，从年头到年尾这个幅度也不过分。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：我认为调控就是过度投机，实际上它对房地产的发展没有什么作用，对长期的投资者来说，他肯定会长期投资，因为时间越长，收益越高，越稳定，所以我觉得市场调控对昆山的总体影响不大。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：我觉得明年的房价就是会分化，好的开发商进来之后，好的产品高到百分之二三十还是有可能的，但是有些原来的存量比较大的项目，涨幅不会太大，大部分人是一次置业的。我认为可能是五千，好的会有六七千、七八千甚至上万也是有可能的。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：这个要看你们的产品，一万块一平方米的，完全可以卖的，现在已经有了。不管一次置业的，还是高端置业的，可能都会走出前几年每个月卖房子比较慢的情况，开盘会像大城市一样比较热销。会出现这样的变化。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：我们在线网友提问，昆山最被看好的区域是哪一块呢？有的说是城南、有的说是城西。 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：我只以一个普通到到昆山来看的人来说这个问题，我觉得城市发展好不好就看人气，其实我也不很赞同昆山规划的做法，很多人认为决定一个地方能不能发展起来的因素中，人气是非常非常重要的，我们公司在城西和城南都有楼盘，但是我更看好城南，你只要去两个卖场去看看就知道哪个地方会发达，卖场的人流量是跟这个地方的经济活跃度有关系，同大润发和易初莲花相比较，把这个超市方在另一个地方会是什么结果？当然政府会引导的，政府都是希望把贫穷的地方发展起来，说要往中西部，但是为什么东部的人还那么多呢？ 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：我赞同郑总的看法，我对于昆山来说，西部的趋势是一个高档住宅区，城南属于普通住宅区，可能会有这样的区分。如果是高档住宅区肯定是城西，如果是普通住宅区就是城南，不能说哪个地方最好，因为中国的社会分层是越来越明显了。这个东西是没有办法的。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：那您的意思就是说城南的房子都不会是富人区。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：因为城西的环境比较好，真的有钱人愿意在一个大卖场旁边和高速公路旁边呢？我觉得他不会。 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：我觉得中国的观念跟国外完全不一样，中国的有钱人很奇怪，国外的有些人经过两三百年市场经济的运行，接受了富人郊区化的特征，但是短期内中国人不会。乡下的有钱人喜欢到城里来买，因为他家里面，八十年代的时候，我家里已经盖了两层小楼了，九十年代到城里要买就买市中心、卖场旁边的、最好地段的房子，但是城里有钱人倾向于买郊区的，现在中国的城里人是什么心态呢？我八十年代单位分了两室一厅了，九十年代分三室一厅了，现在再买到乡下去。长期来看，还是有一个郊区化的过程，但是在中国过程会很漫长，可能要几十年甚至一百年。 听众：我觉得跟社会进程有关系。现在社会处于交替的一个阶段。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：我觉得东部是未来的希望，可能昆山很多同行都没有把眼光放到东部去，我现在就想说东部是非常具有投资潜力的。我觉得不管是前面的居住城市中心也好，还是郊区化居住也好，还是后来大家又回到城市副中心也好，其实城市的变迁是有一个过程的，开始要住在方便的地方，后边觉得方便的地方太吵了，要住到环境好的地方，后来又发现不方便，最后要二者兼得，既要环境好，又要便利，所以要到城市副中心去，东部就符合这样一个条件，两者皆有。人流旺的地方房子好卖，房价高，作为现状是绝对对的。但是大家可以看看上海的浦东，它十年以前绝对环境不好，但是现在浦东就环境很好，我觉得昆山的东部就是未来的浦东。 因为有非常强的产业支撑，有60-70%的知识分子，有非常不错的优秀的管理人员，有勤奋的年轻人在这里战斗、学习和工作，产业支撑在这个地方，这帮人可能会向往西部的工作环境，但是每天开着车或者坐着公交车回到西部去，明天早上再过来上班，不现实，现在东部没有好的楼盘让他们选择，但是东部最好的地方就是因为它没有，没有的时候，它就可以在更高的起点上发展。东部的政府规划也是比较整的，有300多亩的水上公园，华东世贸商城也有，在产业科技园新区开发区的易城山园有一个规划，产业支撑不缺，生态公园等园林式的东西也不缺，大家可以看看它目前的现状也是非常的平整的，绿化比上海的绿化都要优秀。如果买未来的话，西部很美，南部很繁华很方便，但是未来的投资潜力的话，我觉得东部更好。 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：你的观点我基本认同，西部应该是作为一个高档的住宅区，南部是普通住宅区，东部应该是中高档。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：这句话我从头到尾不同意，目前档次来看南部不比西部低，很多价格搞上去了，产品没上去，很多价格上去了，产品也上去了，这个从产品本身来说，南部有误差，东部我更不同意中高档的定位，我们本身是往高档冲的，但是没有冲上去，在等待市场的检验。但是后面会出来很多楼盘，他们每家心里怀的志向肯定是往高端冲的，因为政府割得很碎，给很多的开发商，你们自己去规划，新区开发商的地块划得是很大的，很多方法都还是蛮有实力的。未来也蛮值得期待的。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：我觉得东部和南部是非常好的，东部这个板块绝对是有广阔的空间，东部是一个中长线的问题，南部和直接受益，西部，本地的居民有直接购买意向。不好说哪个地方最好，但是说看好哪个的话，我看好东部和南部。东部另外一个利好原因是什么呢？花桥和陆家这块，有很多上海人等过来置业，再过去板块，受关注度逐渐提高，会带动东部的开发。 邱静（昆山市中航地产有限公司营销策划部副经理）：东部没有启动，但是从我们这儿开始，前面有些铺垫了，城市花园都做得不错了，是一个前奏，从我们这里开始，更多的人会去注意到东部，然后再等世贸出来东部会迅速得起来，而且会很迅速，一两年之内一定会热起来。 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：我觉得这个一定要分清楚是哪里的东部和哪里的西部。昆山的城市副中心，南部是最有潜力的，因为做任何事情是要分逆水行舟和顺水行舟的。来到昆山的新昆山人已经超过了昆山的人口，很多人是从江苏的其他地方来的，安徽、四川河南、包括上海等地都有，从哪里来了以后就没有地域概念了，对他们来说四面都是好的，南部的机会在昆山本身，东部在花桥，东部如果发展起来的话，不是因为昆山，而是因为昆山位于江苏和上海之间。西部是因为有一个唯亭，昆山现在一直在往西部推，西部真正的外力的推力应该来源于苏州，我认为北部到不怎么好。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：我们以讨论一个网友的问题来结束这次的大话地产。“新政主要是打击炒房行为的，但我个人认为，新政对炒房行为似乎没有多大影响，反而是影响了现在想改善居住条件的人，因为炒房者几乎不靠贷款来买房，昆山的房价上涨跟上海、浙江等地炒房者的投资行为是不是有很大关系？” 郑宏春（昆山新城创置房地产有限公司总经理）：投资者只会带来一个波浪，但不是决定性的因素 严志海（昆山新东方房产开发有限公司总经理）：这几年外来投资者一般不投资我们的普通住宅。 吴燕（昆山赛奥广告策划装饰有限公司总经理）：我今天在上海打听到很多的信息，投资者对昆山的商业地产投资信心非常大，一般不考虑住宅上的投资。 尹盛锐（苏州智行和信房产代理有限公司总监）：而且其实改善住宅，一般如果说我家要改善住宅的话，第一套就已经付清了，第二套就会贷款，这样就算改善，如果第一套和第二套都使用贷款的话，买第二套房子就不是改善住宅了。 马玲玲（搜房网资讯集团昆山公司总经理）：非常感谢今天各位在百忙之中来光临我们的大话地产，我们这次大话地产圆满结束，谢谢各位，非常感谢！
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![[大话地产]到底该买房,还是租房？](http://imgs.soufun.com/news/2007_04/05/1175756464417.jpeg)
