[摘要] 房价未来走势如何？针对这个广大老百姓密切关注却一直看不透摸不着的问题,两大房产巨头任志强和潘石屹日前也为此在博客上打了一场不大不小的“论战”。
房价未来走势如何？针对这个广大老百姓密切关注却一直看不透摸不着的问题,两大房产巨头任志强和潘石屹日前也为此在博客上打了一场不大不小的“论战”。潘石屹给出的答案是“房价将降至2009年年初水平”,而对于该观点,华远集团董事长任志强也在日前撰文一篇《别听小潘瞎忽悠》。任志强在博文中称,“我怕许多民众上当,只好也回应一下小潘（潘石屹）的忽悠。”不过,在任志强看来,房价也会降,但并不会降到重回2009年初的水平。
潘石屹:房价将降至2009年年初水平
任志强:小潘忽悠,房价会跌不会大跌
小潘,就说降不到零九年初的低点房价你请客就行了。其他都是擦脂抹粉的废话。别象小脚女人似的,给大家个痛快的答复!不就一百多万个粉丝吗？你请得起。——任志强
许多人追问我,住房价格会下跌多少百分比？希望我具体回答。我不是神仙,无法回答。在香港分析员会上,又有人追问我这个问题,我说可能会回到2009年初的水平,因为许多指标不支持这么高的住房价格。——潘石屹
PK1
保障性住房会影响商品房价格？
潘石屹:会
在潘石屹看来,中央的政策强调要加大保障性住房的建设是影响房价的个因素。“尽管这项政策几年前就已提出,但对执行的规定上没有像今年这样具体和严厉。如果这项政策持续实施下来,中国住房市场的格局将会发生根本的变化,人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题,而会有相当一部分人,30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助,通过保障性住房来解决自己的住房问题。”
任志强:不会
任志强在博文中直接亮明自己的观点:“保障性住房的大量推出并不影响商品房价格”。他解释,“保障房与商品房根本就不是同一个消费层次,并且更多的保障房是以租赁为主,李副总理的讲话中甚至没有经济适用住房,说明政府已将保障购买住房资产的做法变成了保障租用为主的做法,而这部分家庭本来也是买不起商品房的。”
PK2
政策会将开发商“困死”？
潘石屹:会
潘石屹在博文中表述,银监会出台了“三个办法一个指引”,即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商,加剧了开发商资金的紧张,把开发商手里的活钱变成了死钱。
此外,针对住建部出台的对预售收入监管的办法,各城市的细则和具体政策都在相继出台。“这是大家不太关注的一项政策,但这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入,对预售收入的监管、分阶段放款,也是把开发商的活钱变成了死钱。”
任志强:基本不会
“政策会影响一些小的地产公司的现金周转与多个项目中的拆东墙补西墙,但不会影响正常经营的企业现金周转,反而降低了开发商的资金成本与利息支出。”他认为,把降价的预期寄托于开发商的现金流断裂并不现实,因过去价格的增长中让降价仍给开发商保留了利润空间,从挤开发商现金流的角度出发实现房屋价格下降的目标等于是“干塘取鱼”的做法,必然会严重的影响到供给,其结果也必然导致后期因供求关系恶化而产生的报复性反弹,但愿不要出现这种现象。
PK3
清理闲置土地影响市场供给？
潘石屹:会
潘石屹认为清理闲置土地也是影响房价的重要因素。“今年媒体公布了1400多宗闲置土地的名单,之后国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务,这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。”
潘石屹表示,哪怕有8%、10%的闲置土地收回,对市场都会造成很大的震撼。对其余的闲置土地都会形成很大的压力,促进这些土地的开发,结果就是增加市场上住房的供应量。
任志强:不会
关于闲置土地的情况,任志强认为,“固然这种清理是必要的,但总量并不是影响市场的供给量。”
当开发商能充分利用闲置土地开发时,也会占用现金流,那么就可能减少对新增土地的需求。结果会是市场的供给总量不变。
PK4
房价回到2009年初水平？
潘石屹:可能会
潘石屹预计,他提到的影响房价的几个因素在四季度都可能实施,而这造成的影响是两方面的:一是增加了市场上住房的供应量。二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张,没有钱了,企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。
受这些因素的影响,未来一年住房价格有很大下跌的压力。“许多人追问我,住房价格会下跌多少百分比？希望我具体回答。我不是神仙,无法回答。在香港分析员会上,又有人追问我这个问题,我说可能会回到2009年初的水平,因为许多指标不支持这么高的住房价格。”
任志强:会跌,不可能大跌
任志强认为,从去年9月份之后的投资增长看,先期指标在一年的生产周期之后会变成市场的供给,因此今年9月份之后的供给量增长是必然的。“这种增长会延续到明年年中之后,下半年剩余的时间中,供给预计增加50%以上,因此价格会在供给增长中下滑。但在总的供求关系没有彻底扭转中,这种正常的市场竞争会让价格波动或下降,却不会爆发恶性的下跌。”
同时,任志强还提出了自己的期待,“我希望看到在国十条的作用下保持市场的价格平稳下降,并迅速提供560万套的保障和租赁住房。如果今年不能完成保障房建设的任务,那就会让市场和多数民众失望并失去等待的耐心。那么明年的两会就不会仅仅是解决房价的问题了。”
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