[摘要] “9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过，本报记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现，虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，
“9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过，本报记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现，虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。不过，不少业内人士预期，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔”在未来依然可期。
国庆前后，随着北京、上海、深圳、南京等地陆续出台限购令，不到1个月时间，已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息等因素，各大城市观望气氛浓厚，9月的热销势头不复出现，相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。然而，尽管绝大部分城市都未说明限购时间，但依然很多人担心一旦限购令解除，之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此，如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定，房产税很可能是不得不祭出的一招。
一线城市扫描
广州：
新楼开盘低调卖价高开
刚刚过去的10月，在限购令即将出台消息的影响下，广州楼市以15日限购令正式出台为界经历了一段先扬后抑的过程，网签量在15日之前连续数天维持在过千套的惊人水平上，之后急速回落至3位数的水平。但全月的成交量仍然将创下同期新高，有机构的监测就显示，截至目前10月广州十区成交量已经超过15000套，环比9月增长了1倍以上，而十区成交均价大约为13277元/平方米，环比下降0.15%。从目前情况来看，广州房价并没有出现实质性的下降。
不少业内人士认为，政策高压下成交却如此惊人，其实是由多方因素造成。首先，9月底多个新盘抢闸，且成交理想，但由于网签的滞后性，其成交情况多反映在10月份的成交里面，其中不乏推货量过千套开盘当天成交也近千套的十年小雅，而于中秋期间开盘的几个热点盘君华香柏广场、合生颐景华苑、万科华庭等，开盘当天成交均过百套，但也集中反映在10月的成交中；第二，十一期间虽然政策施压，但主打刚性需求、且总价多在120万元以内的楼盘依然受到市场的追捧，例如时代南湾、招商金山谷、一品湖山和雅宝新城等。至于作为政府工程的亚运城，由于其自身的特殊性以及较好的投资前景，成交也一样飘红；第三，由于“9·29”新政后，多个城市推出了限购令，广州也放出了风声，因而市场出现了一场限购前的“抢购潮”，购房者抢闸购房，而开发商也加速签约，以致15日之前几天的网签量暴增。
记者走访发现，在新政调控之下，部分逆势开盘的楼盘都较以前转趋低调，没有过多的宣传和造势活动，同时在开盘中采取吹风价比开盘价高出一截的营销模式，吸引买家入市。位于南洲板块的某楼盘在新政后开盘就非常低调，除了在开放样板房后推出交付5万元诚意金可享受九五折优惠活动之外，在营销方面没有特别的手段。在报价方面，销售人员一贯保持价格往高处报的作风，让人产生楼盘涨价幅度很大的假象。但在开盘日价格反而是略低于之前均价2万元/平方米的报价，实际上只有少部分的高层单位价格超过2万元/平方米，而其他的楼层单位均价在18000元/平方米左右，并有少部分17600元/平方米的单位，最终当天就销售了接近一半大约过百套的货量。
经纬行研究中心主任许婉婷认为，继9月底二次调控新政和地方限购后，央行于10月19日宣布加息0.25个百分点，次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率，进一步强化了楼市调控的力度，表明了政府调控房价的决心。三年来首度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧，之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制，通胀压力将得到缓解，部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。另外，加息意味着购房成本增加，也意味着开发商降价的动力将加大。银行贷款利率提高意味着开发商已有的贷款成本将提高，虽然目前来说并不至于对开发商产生太大的冲击，但并不代表连续加息后开发商依然能够承受。目前金融机构已收紧新增开发贷款，开发商的融资渠道变窄，于是多选择民间资本和信托平台这类融资渠道，相应的成本也提高，若是已有银行贷款的成本因连续加息后进一步增加，则开发商的资金运转将更难，届时唯有加快销售回款。在这种预期情况，不排除一部分资金压力大或一直采取快速销售战略的房企在本轮加息中就率先降价，以实现资金的快速回笼。房价预期的改变意味着更多的购房者将陷入观望，当市场陷入持续观望状态，离开发商降价也就不远了。
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