[摘要] 上海土地市场继续冷风劲吹,青浦一地块楼板价不及周边房价一半。而楼市方面,继恒大地产、绿地集团公开宣布降价促销之后,上海万科也加入“暗降”行列,不过上海万科否认降价20%。
上海土地市场继续冷风劲吹,青浦一地块楼板价不及周边房价一半。而楼市方面,继恒大地产、绿地集团公开宣布降价促销之后,上海万科也加入“暗降”行列,不过上海万科否认降价20%。
23日,旭辉集团股份有限公司以7.2588亿摘得青浦一地块,折合楼板价约为5507元/平米,溢价率136%。新政后土地市场遇冷似乎已成不争的事实,而目前该区域周边房价已达1.3—1.4万元/平方米,该地块楼板价不及周边房价一半。
该地块为青浦工业园区岛区西侧地块,是今年上半年上海市规划与土地管理局所推出的少有的纯住宅用地,在公开竞投前,共有42家单位领取了申请书和出让文件,其中包括仁恒、富力在内的10家知名房企参与竞投。该地块的起始价为3.0792亿,但参与方普遍出价都比较谨慎,6家的书面报价在6亿以下。最后旭辉集团以高出第二名3788万元的价格摘得该地块。
继恒大地产、绿地集团公开宣布降价促销之后,上海万科也加入“暗降”行列。24日有媒体报道,上海万科三个新开盘开盘价比预计开盘价降价近20%。
媒体报道所指降价“20%”,是与预计开盘价相比,并非开盘后价格降低20%,业内人士称其为“伪降价”。据了解,城花新园开盘价2.4万元/平方米,预报价为2.8万—3万元/平方米;花园小城开盘价为1.5万元/平方米,预报价为1.8万-2万元/平方米;万科第五园开盘均价为3.2万元/平方米,预报价在3.7万元/平方米以上。
万科上海公司副总经理朱怀宇接受中国证券报记者采访表示,此说法不够严谨,三个楼盘都是首次开盘,不是降价行为,根据项目位置,采取一房一价销售方式,不存在低于预期销售价格的说法。
万科城花新园新盘已经与周边类似品质的二手房价相差不多。中国证券报记者从中介了解到,万科城花新园周边的万科朗润园二手房均价在2.2万—2.4万元左右。
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在北京、深圳相继传出楼市降价风声后，上海万科也悄悄“定调”。6月份，随着旗下新盘的陆续上市，售价定位明朗化。业内人士透露，与原先内部定价相比，新盘价格平均降幅约20%。
原本预定在6月份开盘的几个楼盘中，位于上海闵行区的万科阳光苑(万科花园小城)、万科城花新园以及万科第五园终于如约推市。上海官方网站“网上房地产”提供的信息显示，于6月19日开盘的万科阳光苑，这一次推出了56套住宅。按照售楼处工作人员的介绍，此次推出的房型面积为90及130平方米，均为精装修标准。售价方面，则定在了16000~17000元/平方米
另一个位于中春路的万科城花新园，当前报价则在24000元/平方米。“现在报的价格是已经优惠过了。”销售人员告知记者，“早先内部定价是准备在28000~30000元/平方米的。”记者在网上房地产查询了一下，该盘自6月13日开盘之后，截至昨日发稿，48套房源网上显示“已签”20套。
“与之前的预报价相比，上海万科的新盘实际平均下降了近20%。”一位接近万科的业内人士向《财经日报》表示。据该人士透露，与万科城花新园相类似，其他各个新盘的最终开盘定价均有不同幅度的向下调整。如销售均价3.1万元/平方米的万科第五园，原先内部定价在3.7万元/平方米；花园小城在早先“热身推广”之时，则计划以1.8万~2万元/平方米的价格实行销售。
新盘“暗降”似乎已成业内共识。“如今开发商心态很微妙。”莱坊物业住宅部主管胡晓波表示，“无论是制定价格还是客户累积上会表现出比以往更谨慎的态度。”正因如此，不少开发商纷纷将价格预期进行了调整。
如位于上海浦东三林板块某楼盘公寓产品，早先曾计划以34000~35000元/平方米的均价出让，最终在6月份推出了28000元/平方米的价位。而上海龙湖在嘉定的新盘郦城国际公馆，则以15000~17000元/平方米出让。此前，其初步预报价始终徘徊在20000元/平方米左右。
胡晓波认为，由于上海楼市细则始终未出，加上房产税传言不断，房企对政策走向无法判断。“开发商如今的心态是，尽量做到开盘‘一炮而红’，不然之后的销售策略会很难做。”
在愈传愈盛的降价揣测声中，万科方面曾公开表示，将积极顺应市场变化合理定价。上述接近万科的业内人士透露，经历此次“暗降”后，上海万科几个新盘认购率表现较乐观。如万科第五园认购率达到100%；万科城花新园开盘之后即有逾八成的认购率；万科花园小城则达到了七成。
上海佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示，目前市场中的购房主力来自于刚需，他们对价格很敏感，“如周边配套成熟、轨道交通方便的楼盘出现价格调整，很容易诱发需求。不过，前提是价格要到位。”
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